Вы не можете оставить предмет совладения на английском языке, его нужно продать. Но кому? Кто имеет право преимущественной покупки доли в квартире?
Гражданское право закрепляет это право за всеми участниками общей собственности. Исключением является продажа доли на открытом аукционе.
В этой статье мы узнаем, кто имеет право преимущественной покупки доли, как продается доля квартиры в соответствии с действующим законодательством, как оформляется нотариальный отказ и какие случаи предусмотрены судебной практикой в 2021 году.
Основные понятия и нормативное регулирование
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации один или несколько совладельцев имеют право преимущественной покупки доли, проданной одним из собственников.
Принимая решение о продаже своей доли в квартире, один из собственников должен сначала предложить свой выкуп всем совладельцам. Право собственности на комнату в кондоминиуме не оформляется как отдельная собственность. Таким образом, наличие комнаты не освобождает владельца от обязанности сообщить о своем решении продать дом соседям.
Доли в квартире могут быть «настоящими» — в натуральном выражении: комната площадью 12 м² и «идеальными» — не в натуральном выражении: ¼ или 2/3. Участники долевой собственности вправе продать свое имущество в любом случае.
Однако сначала необходимо выполнить процедуру уведомления других участников совместной собственности. Соседи имеют больше прав на покупку, чем люди на улице. Но если они откажутся, долю можно будет открыто продать другим покупателям.
Предложение о выкупе акций для совладельцев должно содержать те же условия, что и другие покупатели.
В случае нарушения права преимущественной покупки любой из совладельцев в течение 3 месяцев может оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать перехода прав и обязанностей покупателя к себе. Это положение регулируется пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса.
Любой из совладельцев или соседей может воспользоваться своим правом. При наличии нескольких претендентов продавец доли вправе сделать самостоятельный выбор в пользу любого из заявленных покупателей.
Порядок продажи доли в квартире
В этом разделе мы остановимся на всех нюансах того, как продается доля квартиры с правом преимущественной покупки.
Следует понимать, что привилегированное право распространяется на продажу и обмен. Мы не говорим здесь ни о каком другом отчуждении. Если, например, собственник решает подарить свою долю собственности лицу, не имеющему отношения к этой собственности, он не обязан сообщать об этом другим совладельцам или соседям.
Если процедура не связана с дарением или продажей, но покрывается пожертвованием, операция может быть оспорена в суде как фарс. В судебной практике много подобных случаев.
Продать акции совладельцам по более высокой цене не получится, но вы можете сделать это третьему лицу. В этом случае закон не ограничивает собственника доли.
Как уведомить о продаже доли
Если все совладельцы и соседи без исключения отказываются покупать долю в квартире или не получают от них ответа в установленный законом срок, продажа части собственности возможна для других лиц.
Сначала необходимо отправить уведомление о привилегированном праве покупки доли в квартире всем совладельцам и соседям — всем участникам, имеющим отношение к данной собственности.
Данные обо всех собственниках конкретного дома содержатся в архивном свидетельстве по форме № 9 о регистрации физических лиц в жилом массиве.
Если есть благоприятные отношения со всеми совладельцами, достаточно устно или письменно сообщить каждому из них о намерении продать свою долю собственности. Если никто не желает покупать долю, необходимо будет нотариально засвидетельствовать отказы. Только после этого вы можете начать продавать стороннему покупателю.
В жизни может случиться все, что угодно — не всем будешь хорош. Отношения с другими акционерами могут не работать. В этом случае следует быть внимательным и внимательным, соблюдать все необходимые сроки. Сообщение должно быть составлено в письменной форме и отправлено каждому совладельцу.
После получения уведомления о продаже доли у совладельцев есть дополнительные 30 дней для принятия решения о покупке. По истечении указанного срока и при отсутствии предложений продавец может передать свою долю третьим лицам. Данная норма предусмотрена пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оформление отказа от покупки
Отказ от права преимущественной покупки доли квартиры должен быть оформлен в присутствии нотариуса. В заявлении совладелец должен указать характеристики объекта недвижимости:
Если совладельцы никак не отреагируют на присланные предложения, доказательством того, что они их все-таки получили, будут почтовые документы:
Обязательно сохраните все имеющиеся документы на случай, если совладельцы все же опомнятся и заявят о своих правах. Так вы обезопасите себя от неблагоприятных для вас судебных решений.
Процедуру уведомления можно доверить нотариусу, но это не бесплатно. Вам придется заплатить установленный законом сбор. Нотариус выполнит все предусмотренные законом действия, после чего выдаст справку о передаче заявления. Это будет доказательством уведомления всех совладельцев о продаже доли владения.
В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 28.07.2012 г. От 21 июля 1997 г. № 22 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли к заявлению о регистрации смены собственника необходимо приложить нотариально удостоверенный акт передачи заявления.
Право выкупа в основном материальное, поэтому оно может быть передано по наследству.
запрещается передавать свои права другим людям. Все владельцы должны заявить об отказе от законного права выкупа акций. И это нужно делать письменно.
Указанные правила уведомления применяются также к валютным операциям.
Нарушения, связанные с преимущественным правом покупки
При отчуждении акционерного капитала по закону продавец должен предложить выкуп совладельцам.
На практике это право часто нарушается. Иногда это происходит из-за враждебных отношений, иногда без причины.
Продажа доли с нарушением преимущественного права покупки может осуществляться следующим образом:
Могут быть и другие случаи, но в любом случае они сводятся к нарушению прав участников долевой собственности, которые им гарантированы статьей 250 ГК РФ.
В этом же документе указано, что любой участник общей собственности в ситуации с нарушением преобладающего права выкупа может обратиться в суд с просьбой передать ему права и обязанности покупателя.
Срок использования права преимущественной покупки доли составляет 3 месяца. Это означает, что жалоба должна быть подана в суд не позднее, чем через 90 дней после получения уведомления о продаже.
Статья 14 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда и Пленума Верховного Суда n. 10/22 от 29 апреля 2010 г предусматривает, что отсчет трехмесячного срока начинается с момента, когда заинтересованное лицо узнает о нарушении закона.
Это означает, что совладельцы могут узнать о продаже в течение 3 месяцев после получения уведомления. Например, соседи получили информацию из ЕГР.
Если истцы пропустили срок, суд откажет в передаче их прав. Однако, если время потеряно по уважительным причинам (есть справка о стационарном лечении), то в суде вы можете восстановить свои права.
Заключение
Все совладельцы недвижимости имеют преимущественное право на покупку квартиры, как и соседи, если это общая квартира.
В случае продажи необходимо соблюдать определенную процедуру: необходимо письменно уведомить всех совладельцев, дождаться их решения и в случае отказа начать процедуру у нотариуса. Преобладающий период выкупа составляет 3 месяца с даты получения уведомления о продаже.
