Покупая дом, вы не думаете о его возможной отдаче. Однако, как показывает статистика, около 15% всех сделок купли-продажи недвижимости в конечном итоге признаются недействительными в суде по инициативе одной из сторон.
Не только стороны самой сделки, но и другие заинтересованные стороны, права которых могут быть затронуты таким соглашением, могут действовать с таким завещанием в суде.
После признания сделки недействительной правовые последствия такого признания материализуются в восстановлении обстоятельств, существовавших до ее заключения.
Имущество возвращается продавцу, а деньги возвращаются покупателю. В нашей статье мы расскажем, как признать куплю-продажу квартиры недействительной в суде.
- Недействительность сделки
- Ничтожность сделки и ее основания
- Оспоримая сделка и ее основания
- Процедура признания сделки недействительной
- Как составить заявление и собрать документы?
- Последствия признания недействительности
- Тенденции судебной практики
- Видео: Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной
Недействительность сделки
Для признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным судья должен определить причины недействительности операции. Причины строго регулируются нормами ГК РФ.
можно ли признать продажу квартиры недействительной? Закон дает право признать договор недействительным в двух формах: в связи с недействительностью сделки или оспариванием в суде.
Признание недействительным договора купли-продажи квартиры означает, что он не влечет никаких юридических последствий с момента его заключения.
Помимо признания транзакции недействительной до ее полного завершения, договор также может быть просто расторгнут по инициативе одной из сторон. В этом случае даже не нужно вносить изменения в ЕГРН на собственника жилого помещения, ведь все договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Ничтожность сделки и ее основания
Итак, в каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным? Нулевая сделка по своей сути недействительна, для чего даже не требуется ее признание судом как таковая.
Незначительная сделка — это сделка, которая изначально была заключена с явным нарушением закона, по сути, ее не должно было быть вообще. Хотя нулевая сделка недействительна по своему характеру, обязательство признать ее таковой может быть объявлено в суде.
Гражданский кодекс Российской Федерации включает в себя следующие признаки признания сделок недействительными:
Примером последнего основания может быть попытка обанкротившегося юридического лица избавиться от личных активов, которые могут быть включены в конкурсную массу. Обычно суд налагает на такое имущество обеспечительные меры в виде ареста для защиты его от отчуждения.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок давности при нулевой операции составляет 3 года, но в некоторых случаях может быть увеличен до 10 лет.
Поэтому перед заключением сделки покупателю желательно проверить возможную ничтожность договора: проверить документы на наличие ошибок, продавца на полную дееспособность. Продавец, в свою очередь, ничем не рискует, даже если сделка будет признана недействительной. Ему вернут только свою собственность.
Оспоримая сделка и ее основания
Оспариваемая сделка — это сделка, по которой суд должен признать ее недействительной, если для этого есть веские правовые основания. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены в результате этой операции.
Например, неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределяемое между другими людьми, часто обращаются с таким иском в суд.
По завершении этого процесса выдается решение суда, объявляющее соглашение недействительным или действительным, если иск все же отклонен.
Вызов могут быть поданы не только сторонами или третьими лицами, но и местными администрациями или, например, прокуратурой. Если транзакция не соответствует требованиям законодательства, она может быть признана недействительной.
Причины признания судом сделки недействительной:
Обязательное согласие на сделку по продаже квартиры, например, может потребоваться в случае закрепления за недвижимостью несовершеннолетних детей. Поэтому необходимо обязательно получить согласие органов опеки и защиты.
В современном праве есть такое понятие, как договор о рабстве. Это явно невыгодная сделка для продавца, но к которой он был вынужден прибегнуть в силу обстоятельств. Это когда продавец продает квартиру вдвое дешевле рыночной, потому что у него есть криминальное прошлое.
Вы также можете оспорить сделку, если согласие супруга не было получено и квартира находилась в их совместной собственности.
На 2021 год срок исковой давности по спорной сделке составляет всего 1 год.
Чтобы защитить договор от возможности дальнейшего признания его недействительным, желательно заверить договор купли-продажи жилья у нотариуса. Перед аттестацией он обязательно проверит все документы и установит возможные риски.
Процедура признания сделки недействительной
Заинтересованное лицо по месту нахождения спорного имущества может подать иск о признании договора недействительным. Аналогичные дела рассматриваются районными судами.
После подачи жалобы у суда есть 5 дней на то, чтобы принять заявление и возбудить дело или отказать в принятии жалобы.
Пакет документов, представляемых в суд, ограничивается следующим списком:
Это нематериальный спор, поэтому размер госпошлины будет определяться не исходя из размера стоимости имущества, а на фиксированной основе. В случае рассмотрения ходатайства Высшим или Арбитражным судом размер комиссии составит 6 тысяч рублей.
Как составить заявление и собрать документы?
Чтобы заявка была принята в производство, ее необходимо составить максимально подробно и правильно. Запрос должен содержать следующую информацию:
- Название суда, в который подано заявление.
- Данные истца и ответчика по сделке, иных заинтересованных лиц.
- Информация об объекте недвижимости.
- Причины расторжения договора.
- Заявление об отмене сделки и применении последствий ее недействительности.
- Приложение со списком прилагаемых документов.
- Подпись и дата.
Второй прилагаемый экземпляр заявления будет направлен судом ответчику вместе с повесткой о явке в суд в течение отведенного времени. В заявлении необходимо указать ссылки на нормативные правовые акты, которые вдохновили истца, когда он решил подать жалобу.
К заявке должны быть приложены:
Если какие-то документы истец не получил лично, он может обратиться в суд с ходатайством о необходимости истребования таких документов по инициативе суда. Многие документы, которые невозможно передать гражданам, могут быть предоставлены бесплатно по официальному запросу суда.
Сначала будет назначено предварительное слушание, на котором судья скажет вам, какие документы необходимо представить на других слушаниях.
Последствия признания недействительности
Решение суда о признании договора недействительным вступает в силу только через месяц после его объявления. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности договора.
Если сделка признана недействительной, все обязательства сторон также признаются таковыми. Если они уже были исполнены, они подлежат отмене по решению суда.
Основным последствием расторжения договора является двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все, что было получено в рамках сделки, или пропорциональную денежную компенсацию.
Решение суда послужит основанием для обратной передачи права собственности на квартиру продавцу. Кроме того, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его вернуть их постепенно, иногда в течение многих лет. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не только быстрой потерей квартиры, но и медленным возвратом своих средств.
Тенденции судебной практики
Судебная практика по признанию недействительными договоров купли-продажи квартир очень разнообразна. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 162 даны разъяснения по применению оснований недействительности договоров.
Установлено, что срок исковой давности в каждом конкретном случае определяется судьей в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств дела, момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении его прав.
сделку можно признать недействительной и установить последствия отмены только при наличии договорных отношений. Если их нет, то имущество возвращается владельцу путем изъятия его из незаконного владения по другим законодательным причинам.
Не обязательно предусматривать обязательство признать недействительным свидетельство о регистрации права собственности как предмет жалобы. Суд никак не оспаривает этот документ, оспаривает только саму сделку.
Суды часто принимают сторону покупателя, считая его добросовестным покупателем, права которого следует особо защищать. Однако на практике действия покупателя не всегда законны, и все положения спора толкуются в его пользу.
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в судебном порядке, что влечет за собой последствия недействительности операции.
Такая сделка не влечет юридических последствий, возвращаются все обстоятельства, существовавшие до ее заключения.
