Продажа доли в квартире

По статистике, большая часть квартир в России находится в долевой собственности.

Часто владельцу доли необходимо продать свою долю. Как это сделать? Как продать долю в квартире в 2021 году?

Что такое долевая собственность?

Сегодня в приватизированной квартире допускается присутствие нескольких собственников одновременно, и они не всегда связаны друг с другом.

Но даже между родственниками могут возникнуть споры вокруг продажи долей: кто-то не согласен с продажей комнаты рядом с третьим лицом, другой заявит о своем праве преимущественного отказа от покупки.

Ситуация усложняется, если невозможно разделить доли в натуральном выражении: например, если однокомнатная квартира принадлежит 2 гражданам и каждому из них полагается ½ жилой площади, то продажа «половины помещения» «не кажется полностью реалистичным. Но закон также разрешает такие операции.

Долевая собственность — имущество, принадлежащее 2 и более лицам на праве собственности, при этом доля каждого из них определяется соглашением или законодательством Российской Федерации. Это определение содержится в пункте 1. Ст. 244 ГК РФ.

Есть 3 основные причины возникновения долевой собственности:

Как выделяется доля?

Вы можете продать только ту долю, которая четко обозначена в общей жилой площади и может быть оценена. На практике перед продажей собственник всегда должен сначала прибегать к распределению доли в натуре, то есть определить, какие помещения входят в эту часть.

Каждый участник совместного предприятия имеет право отложить свою долю с целью ее дальнейшей продажи. Но сначала он обязан уведомить о своем решении других совладельцев, которым по закону предоставляется право преимущественной покупки.

Если совладельцы откажутся от покупки доли, ее можно будет продать на рынке недвижимости. В случае, если согласие на покупку доли выразили несколько совладельцев, продавец сам делает выбор между участниками торгов на покупку.

Передача акций может происходить по обоюдному согласию владельцев или в судебном порядке. Как только продавец получит документы о праве собственности на уступленную долю, он сможет приступить к оформлению договора купли-продажи.

Продажа доли в квартире: законодательная база

Положения о долевой собственности и их реализация регулируются следующими нормативными актами:

Порядок продажи объектов недвижимости, принадлежащих нескольким собственникам, регулируется законом 2016 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С 2016 года оформление сделок между домовладельцами осуществляется только с привлечением нотариуса. Без его услуг невозможно продать долю недвижимости.

Закон также позволяет продавать часть однокомнатной квартиры, если она принадлежит более чем одному человеку. Но на практике продать такую ​​долю практически невозможно. Намного проще заключить сделку, если в квартире 2 и более жилых комнаты.

Как продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире начинается с поиска покупателя. Не все так просто: отчуждение части объекта существенно сужает круг покупателей. Но если он есть, то можно начинать процесс продаж.

Порядок действий продавца представлен в виде подробной инструкции:

Шаг 1 — Устно и письменно сообщить всем совладельцам о намерении продать свою долю собственности, чтобы узнать их намерения относительно покупки в их пользу. Обращаем ваше внимание, что с 01.01.2017 акционер может сообщить совладельцам о своем намерении совершить сделку, опубликовав электронное объявление в сети Интернет.



2. Шаг 2 — Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли. Если покупатель найден, подготовьте договор сделки, который должен содержать информацию о сторонах сделки с указанием паспортных данных, предмета сделки и цены.
3. Шаг 3 — Заверьте договор и приложенный к нему передаточный акт у нотариуса.
4. Шаг 4: Обратитесь в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Для регистрации необходимы следующие документы:
5. выписки и паспорта каждой из сторон сделки;
6. оригиналы договоров (3 экз);
7. переводные акты (3 экземпляра);
8. документы на право собственности;
9. письменный отказ совладельцев от покупки доли;
10. согласие органа опеки и попечительства на отчуждение долей (если акция принадлежала несовершеннолетнему);
11. чек на оплату госпошлины.

После завершения регистрации вы получите выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на сбор.

Налоговый кодекс определяет сроки, в течение которых доля квартиры может находиться в собственности без уплаты налогов:

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

В п.1 ст. 250 устанавливает, что все держатели квартирных долей имеют право преимущественной покупки на идентичных условиях и по той же цене от выкупа доли совладельца.

При намерении продать долю гражданин обязан уведомить второго и других собственников. В уведомлении указываются условия продажи и цена акций.

Если в течение 1 месяца ни один из совладельцев не выразит желания купить долю, продавец вправе продать свою долю третьему лицу.

Свой отказ от покупки совладельцы оформляют письменно. Если отказ получен до истечения 1-месячного срока, акция может быть продана до истечения срока его действия.

Без письменного отказа всех совладельцев от покупки доли нотариус не имеет права заверять какие-либо документы по сделке. Это нарушение закона, которое может повлечь судебные тяжбы с другими держателями акций (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

По закону совладельцы, узнав о нарушении своих прав, могут обратиться в суд в течение 3 месяцев и потребовать возврата своей доли и перехода к ним права собственности.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Бывают ситуации, когда совладельцы не согласны с продажей доли одним из совладельцев. Продавец пытается известить о своем намерении, но другие владельцы отказываются принимать карту. В этом случае продавцу остается только одно: подать в суд на совладельцев.

Суд имеет право обязать несогласного совладельца принять уведомление и написать отказ от выкупа, если он не может сделать это сам. Но никто, даже суд, не может заставить его продать свою долю кому-либо.

Есть еще один способ продать свою долю без согласия других владельцев и даже без уведомления — заключить договор дарения. При этом вы можете подарить долю недвижимости любому гражданину.

Схема следующая: продавец берет деньги в долг, оставляя свою долю в квартире под залог. В дальнейшем выясняется, что продавец не может вовремя выплатить средства, и доля квартиры остается у кредитора.

Этот метод позволяет продавцу избежать хлопот с уведомлением совладельцев и написанием отказа от выкупа.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребёнка?

Если вы хотите продать долю квартиры, которая принадлежит ребенку, вы должны учитывать ограничения, предусмотренные Гражданским кодексом.

До 18 лет интересы несовершеннолетнего защищают родители и опекуны, которые должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Продажа детской доли возможна, если:

Родители / опекуны спрашивают у местного хранителя разрешения продать долю. Запрошенные документы:

Если для ребенка приобретается другое жилье вместо проданного, требуется эквивалентная жилая площадь; в противном случае органы опеки признают нарушение интересов ребенка.

Налог с продажи доли в квартире

При продаже имущества, в том числе доли, продавец обязан уплатить в бюджет Российской Федерации 13% от его стоимости.

К тому же, если цена сделки меньше 1 миллиона рублей, можно избежать налогообложения. Если стоимость доли больше, предоставляется налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Можно ли продать часть своей доли?

Закон разрешает продажу отдельной части доли. После выбора его можно реализовать в стандартных условиях.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Схема продажи доли квартиры, подлежащей ссуде, в целом такая же, с той разницей, что для совершения сделки требуется согласие банка, выдавшего жилищный ссуду.

Если часть собственности приобретается вторым супругом, согласие будет получено безоговорочно, и договор займа будет пересмотрен для единственного владельца.

Если долю покупает третье лицо, вести переговоры с банком будет сложнее. Скорее всего, продавцу посоветуют погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, убрать беспорядок и только потом продавать части квартиры.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже?

Определение стоимости ставки — непростая задача. В этом случае нет конкретных критериев оценки. Основная сложность заключается в том, что долю, записанную на карточке, действительно сложно выделить в квартире, а, следовательно, и оценить.

Если доля продается совладельцу квартиры, цена в основном зависит от договоренности собственников. При продаже доли третьему лицу ее стоимость оценивается самостоятельно или с привлечением независимых экспертов.

Цена на недвижимость не должна определяться путем деления средней рыночной стоимости квартиры на количество долей. При продаже отдельной доли третьему лицу ее стоимость снижается на 30%.

Считается: чем дороже квартира, тем ниже стоимость ее отдельной доли. Этот факт объясняется тем, что в 99% случаев покупатель предпочтет приобрести отдельную квартиру, пусть и более низкого класса, чем долю дорогой недвижимости.

На цену влияют:

В заключение следует отметить, что продажа и оценка доли квартиры — это специфическая и сложная операция, поэтому эту деятельность желательно доверить профессионалам.

Видео: Как продать долю в квартире?