Как он передается следующему хозяину, зависит от того, как оформлена комната в общей квартире. Учесть все тонкости — задача сложная, но посильная. Грамотный подход поможет избежать неприятных последствий в виде последующего оспаривания сделки. Сегодня мы подробнее рассмотрим, как происходит покупка комнаты в обычной квартире.
Процедура и дизайн
Общий алгоритм продажи и покупки комнаты в общей квартире включает следующие этапы:
- Уведомление соседей о намерении продать — соблюдение права преимущественной покупки.
- Сбор всех документов, необходимых для совершения сделки.
- Заключение основного договора купли-продажи.
- Оформление покупки в ЕГРН.
очень важно выполнять все перечисленные действия последовательно и в полном соответствии с законодательством.
Преимущественное право
Право преимущественного отказа соседа от покупки означает следующее. По сравнению с третьими лицами, которые не имеют права собственности на эту общую квартиру, у соседа есть особое право купить комнату в первую очередь. Если он откажется от покупки или проигнорирует сделанное ему предложение, жилплощадь может быть продана незнакомцу.
Важно! Отличительной особенностью права преимущественного отказа от покупки является то, что предложение о покупке дома должно быть сделано всем существующим соседям, а не выборочно только одному.
При этом не имеет значения, оформлено ли помещение как доля общей собственности или как отдельное изолированное помещение — право преимущественной покупки установлено ст. 42 ЖК РФ на все общие квартиры.
Порядок соблюдения права преимущественной покупки выглядит следующим образом:
- Определяется список соседей, которые должны быть уведомлены. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН на общую квартиру, по которой можно идентифицировать всех собственников жилья.
- Формируется извещение, в котором указаны основные условия покупки, особенно цена номера.
- Уведомление отправляется соседям по общей квартире одним из способов, позволяющих зафиксировать успешную отправку и доставку.
- После родов следует ожидать реакции в течение месяца.
- Если все соседи по общей квартире отказались от покупки или проигнорировали предложение, можно приступить к сделке.
Вы можете скачать образец уведомления здесь.
Способы отправки уведомления следующие:
| Способ | Достоинство | Недостатки |
| Лично в руках соседа.
Если сделать 2 копии, одна доставляется соседу, а на второй сосед ставит дату получения и свою личную подпись собственноручно. |
Экономит время, подходит для случаев хороших отношений с соседями. | Самый юридически незащищенный способ служить. Его легко оспорить в суде, если аргумент соседа не является его подписью. |
| По почте.
Извещение запечатывается в конверт, проводится инвентаризация и заполняется квитанция. |
Самый распространенный метод позволяет предупредить даже тех хозяев, которые не проживают в общей квартире. | Требуется время: доставка, продолжительность и ответ. |
| Через нотариуса.
Нотариус оформляет извещение и отправляет его по адресу соседа. Через определенный промежуток времени он выдаст сертификат с результатом. |
Наиболее юридически защищенный метод, не требующий от продавца юридических знаний. Кроме того, будет выдан сертификат уведомления. | Самый дорогой способ — отправить уведомление — от 3000 рублей. Ставка зависит от региона. |
Важно! Адрес для отправки уведомления можно взять из прописки соседа, а если место его прописки неизвестно, письмо отправляется по адресу собственности в общей квартире.
Срок ответа на полученное уведомление составляет 30 дней с даты доставки, которая определяется следующим образом:
- при доставке лично — с даты, указанной в самом сообщении соседом;
- по почте — с даты, указанной в уведомлении о вручении.
Если получатель игнорирует уведомление и не получает его по почте, датой доставки считается день, когда срок действия сообщения истек и он был возвращен отправителю.
Отказ соседа по квартире кондоминиума от права преимущественной покупки оформляется нотариально.
Документы
Для совершения транзакции необходимо собрать:
Также при подаче документов на регистрацию необходимо получить квитанцию об уплате государственной пошлины.
После сбора документов составляется договор купли-продажи и передаточный акт.
Договор купли-продажи
Это ключевой документ при совместной покупке квартиры. В его тексте указано:
- наименования сторон (фамилии и адреса);
- подробное описание жилья, являющегося предметом контракта — предметом контракта;
- цена продажи и способы оплаты;
- порядок передачи жилья (согласно акту);
- список лиц, имеющих право на проживание в номере;
- гарантии продавца об отсутствии обременений (залогов, арестов);
- штрафы за просрочку платежа.
Кроме того, могут быть указаны любые другие условия, необходимые сторонам.
Скачать универсальный образец ПрЭП для обычной квартиры можно здесь. Передаточный акт можно скачать по этой ссылке.
Обязательно ли нотариальное удостоверение
Необходимость обращения к нотариусу зависит от того, как оформлено помещение в общей квартире:
- если он идет как отдельное помещение, принадлежащее продавцу на основании личного имущества, заверять не нужно;
- если речь идет о покупке доли общего имущества квартиры кондоминиума, то без нотариуса не обойтись.
Важно! Если в соглашении содержится формулировка о передаче «доли прав» в квартире кондоминиума, это автоматически отправляет стороны в нотариальный акт, в противном случае покупка недвижимости в квартире кондоминиума не будет зарегистрирована.
Регистрация покупки
Последний шаг — это регистрация покупки в ЕГРН. Сегодня эта услуга реализуется через офисы МФЦ, расположенные практически во всех населенных пунктах. Порядок регистрации следующий:
- Комплект документов формируется согласно приведенному выше списку. К нему прилагаются три копии денежно-кредитной политики и передаточного акта.
- Стороны обращаются в МФЦ лично или направляют своих представителей по нотариально заверенной доверенности. Лучше всего записываться на прием заранее.
- Во время приема специалист сформирует заявление, которое необходимо подписать.
- Каждая сторона получит расписку о приеме документов и заявок.
- По истечении срока регистрации (примерно 14 дней) с распиской необходимо явиться в МФЦ, где вам будет предоставлена выписка из ЕГРН о праве собственности на комнату в общей квартире.
Размер госпошлины за данную услугу в 2021 году составляет 2000 рублей.
Покупка функциональности
В некоторых случаях при заключении договора необходимо учитывать ряд характеристик: чем продажа комнаты в общей квартире соседу отличается от продажи постороннему, можно ли купить комнату в квартира кондоминиума за материнский капитал или с ипотекой.
Продажа соседу
Если комнату выкупает сосед, доказательство уведомления от других соседей в Росреестр предъявлять не нужно, так как преимущественное право покупки реализовано. Если более близкие соседи решат купить комнату, дом может быть продан тому, кто предложит самую высокую цену. Главное, чтобы цена покупки была не ниже указанной в извещении.
Продажа постороннему
Приобретение комнаты в квартире кондоминиума третьим лицом подразумевает обязательное соблюдение права преимущественной покупки заинтересованными лицами согласно указанным выше указаниям. Если не все комнаты приватизированы, необходимо сообщить об этом муниципалитету (администрации) так же, как и любому другому лицу.
Покупка комнаты за материнский капитал
Чтобы направить средства сертификата на покупку комнаты, должны быть выполнены следующие требования:
- комната в общей квартире должна быть отдельной комнатой;
- формально это должна быть покупка комнаты, а не доля права;
- помещение не должно находиться в выделенном жилом складе.
ПИФ даст однозначное согласие на исполнение материнского капитала, если после операции семья получит всю квартиру.
Покупка комнаты в ипотеку
Некоторые банки предлагают подходящие кредитные программы на покупку комнат в общих квартирах. Ключевым фактором здесь будет пригодность помещения в качестве залога, отсутствие других прав залога и его приемлемая рыночная стоимость.
Подводные камни и схемы профилактического обхода
Людям, намеревающимся купить комнату в общей квартире, следует учитывать ряд очень важных нюансов:
- Цена продажи номера, указанная в извещении, должна соответствовать цене продажи, указанной в договоре. Если, например, условия договора изменились (например, снизилась цена), вам нужно будет отправлять повторные уведомления.
- Для договоренности с потенциальным покупателем можно использовать предварительный договор купли-продажи. Это даст продавцу дополнительное время для уведомления и гарантии того, что сделка состоится.
- Если комната в общей квартире оформлена в движимую собственность, то указывать в договоре о передаче права на долю в общих помещениях не нужно — это позволит избежать затрат на нотариуса.
- Если право преимущественного отказа от покупки не соблюдается, у соседей будет три месяца, чтобы оспорить договор с момента совершения сделки. Заинтересованный гражданин может в судебном порядке ходатайствовать о передаче прав покупателя себе.
Многие обходят право преимущественного отказа от покупки посредством подарочного соглашения. Формально комната не продается, а передается покупателю, а деньги передаются при получении на другом основании (например, в кредит). Это позволяет избежать затрат на уведомление соседей, но приводит к совершенно другим рискам:
- риск того, что договор будет оспорен заинтересованным соседом и расторгнут как фиктивная сделка;
- невозможность применения налоговых вычетов.
Оформление покупки комнаты в общей квартире чревато рядом юридических нюансов. Они очень важны, потому что напрямую влияют на действительность транзакции. Наши инструкции и шаблоны документов помогут преодолеть трудности. Вы можете задать интересующие вопросы через форму комментариев или дежурному юристу в чате.
Также рекомендуем ознакомиться с ипотекой на комнату и ипотекой на долю квартиры.
Будем благодарны за оценку поста и репост.
