Продажа квартиры по доверенности: плюсы и минусы

Сегодня в РФ можно продать недвижимость без участия собственника по доверенности.

Доверительный управляющий может быть близким родственником доверителя или посторонним лицом. В некоторых случаях продавец недвижимости выдает доверенность агенту по недвижимости, который курирует сделку.

Как продвигается сделка по продаже квартиры по доверенности в 2021 году, каковы риски покупателя, желающего заключить договор купли-продажи недвижимости не напрямую с продавцом, а через посредника?

Функции доверенного лица по совершению сделки купли-продажи

В зависимости от типа доверенности на право продажи квартиры обязанности доверительного управляющего могут быть разными:

1. Генеральная доверенность — самый распространенный вид доверенности при совершении сделки купли-продажи квартиры. Позволяет доверенному лицу производить с квартирой любые действия: искать покупателя, оформлять документы, связываться с Росреестром, получать деньги за продажу квартиры и т.д. Несмотря на расширенные обязанности, у делегата есть и ограничения. Следовательно, он не может сам устанавливать цену на жилье или уменьшать / увеличивать стоимость. Генеральная доверенность — самая дорогая.
2. Разовая доверенность: документ действителен только 1 раз, то есть на выполнение любой операции, например, получение денег от покупателя, передачу документов в Росреестр и т.д.
3. Специальная доверенность выдается на серию аналогичных действий, например, на продажу предмета. После завершения транзакции эта доверенность аннулируется. По сравнению с генеральной доверенностью этот вид документа значительно сокращает полномочия уполномоченного лица.

В каких случаях может понадобиться доверенность?

Выдача доверенности на совершение сделки купли-продажи квартиры условна в следующих случаях:

На что обратить внимание на доверенности?

1. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Есть вариант — когда доверенность приравнивается к нотариальной, но проверить подлинность такого документа очень сложно.
2. Покупателю следует обратить внимание на полномочия, указанные в доверенности. Обычно в стандартном документе указывается информация о том, что уполномоченное лицо может подписать предварительный договор купли-продажи, основную сделку; получать средства; представлять интересы продавца в Росреестре.
3. важно обратить внимание на срок действия доверенности. Доверенность с истекшим сроком действия, конечно, недействительна. Также желательно, чтобы срок действия документа не истек через 1-2 дня после транзакции. Также важно учитывать время, необходимое для прохождения государственной регистрации.
4. Доверенность должна содержать дату ее выдачи, а также срок ее действия. Кроме того, срок действия документа может быть любым (не менее 10-20 лет), ограничений нет.
5. Покупателю следует обратить внимание на то, кто действует по доверенности. Это должен быть ближайший родственник продавца. В противном случае возникает вопрос: «Почему лицо, не имеющее отношения к продавцу, имеет право распоряжаться своей недвижимостью. Поэтому покупателю важно убедиться, что перед ним действительно находится родственник продавца.
6. Если хозяин — пожилой человек, желательно запросить справку у психолога и нарколога.

Кто может заверить доверенность кроме нотариуса?

Список этих предметов отражен в ст. 189 ГК РФ. В основном это люди:

Риски для покупателя

Прокси-транзакции часто становятся инструментом для совершения мошеннических схем. При покупке квартиры по доверенности для покупателя существует 5 основных рисков:

1. Когда сделка совершается ненадлежащим лицом — когда доверенность выдается ненадлежащим лицом, но лицом, выдающим себя за настоящего продавца.
2. Когда доверенность может быть отозвана. В связи с нарушением отношений с доверенным лицом или в связи с изменением его планов продавец вправе отозвать доверенность. При этом покупатель может этого не знать. Более того, даже адвокат может не знать, потому что доверитель может отозвать доверенность, но адвокат может не быть проинформирован. Следовательно, доверенность будет считаться недействительной, а сделка, совершенная с недействительной доверенностью, также будет считаться недействительной.
3. Доверенность была оформлена под давлением. Лицо, выдавшее доверенность, находилось в таких обстоятельствах, что он был вынужден выдать эту доверенность против своей воли.
4. Доверенность была выдана лицом, не осознававшим последствий своих действий (лицо, поступившее в психоневрологический, наркологический диспансер; лицо, злоупотребляющее алкоголем, принимающее наркотические, седативные, психотропные препараты; люди, страдающие психическими заболеваниями).
5. Смерть доверителя — в случае смерти доверителя доверенность утрачивает силу (умерший не может отстаивать гражданские права и исполнять обязанности). Если собственник умер после подписания доверенности, ее действие заканчивается в момент смерти человека. В случае смерти гражданина до государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи, даже в случае проведения государственной регистрации эта сделка будет считаться незаконной. Если принципал умирает после регистрации транзакции, то право автоматически переходит, и будет зарегистрирована законность передачи права, которую никто не может оспорить. Но вопрос в этом случае возникает в другом: адвокат должен получить деньги, а доверенность уже перестала действовать. В этом случае деньги умершего продавца смогут получить только лица, которые будут официально признаны наследниками.

Покупателю не важно, какой риск возник, почему доверенность была признана недействительной: все эти случаи приводят к признанию сделки недействительной.

В этом случае, если сделка является незаконной в случае мошенничества или по стечению обстоятельств (например, смерть доверителя), продажа квартиры будет отменена или лицо, чьи права были нарушены, может оспорить эта сделка в суде.

Как минимизировать риски при покупке квартиры по доверенности?

Снизить риски покупателя можно следующим образом:

1. Выяснить личность и судьбу продавца — владельца (основного) имущества. Если покупатель проинформирован о том, что продавец, например, находится в другой стране, вам следует попытаться связаться с ним по Skype, попросить его показать копию паспорта владельца квартиры и сравнить человека. Также можно поговорить с соседями, показать им копию паспорта хозяина, узнать, действительно ли он собственник квартиры, действительно ли есть информация, что он за границей и т.д.
2. Проверить факт отзыва доверенности. Покупателю достаточно обратиться к нотариусу, заверившему доверенность, но нотариус вправе отказать в просьбе, сославшись на тайну нотариальных действий. Вы также можете попросить поверенного в присутствии покупателя совершить нотариальное действие на основании этой доверенности, чтобы убедиться, что доверенность действительна. Еще один вариант проверки факта отзыва доверенности — совершить какую-то нотариальную операцию.
3. Обновить доверенность — создать новый документ. Если покупатель запрашивает новую доверенность, факт жизни доверителя, факт его намерений относительно проводимой сделки будет подтвержден.

Стоимость доверенности для оформления сделки купли-продажи квартиры

Оформление доверенности у нотариуса — платная процедура. Сколько стоит доверенность на продажу квартиры нотариусу в 2021 году?

В цену включены следующие платежи:

Необходимые документы

Прежде чем обращаться к нотариусу для оформления доверенности на право представлять интересы продавца, необходимо подготовить документы. Какие документы нужны для продажи квартиры по доверенности, может посоветовать нотариус.

Список документов невелик:

Ответы на вопросы по теме

Вопрос: На сколько лет выдается доверенность по договору купли-продажи?

Ответ: Ни один закон не устанавливает срок действия доверенности. Но если до 2013 года максимальный срок действия составлял 3 года, то после принятия Федерального закона от 25.07.2012 г. 100-ФЗ этот срок отменен. И теперь граждане могут указывать в доверенности любой срок действия доверенности. Минимальный срок также не ограничен.

Вопрос: Кто подписывает договор купли-продажи квартиры по доверенности?

Ответ: Договор купли-продажи недвижимости подписывает доверенное лицо. В этом случае данные уполномоченного лица также должны быть включены в текст договора в начале и в конце.

Вопрос: Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника?

Ответ: Если собственник оформляет генеральную доверенность, он не может присутствовать ни при сделке, ни при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Продажа квартиры по доверенности — это сделка, при которой домовладелец передает право осуществлять действия, связанные с продажей жилья от своего имени, третьему лицу.

Покупая жилплощадь по доверенности, покупатель должен с осторожностью относиться к продавцу и его уполномоченному представителю, так как за такой сделкой часто могут скрываться действия мошенников.