Дом был признан аварийным, но не попал в список переселенцев — такая ситуация складывается довольно часто. Альтернативы переселения у администрации может просто не быть. В этой ситуации выкупная цена аварийного жилья определяется за передачу денег собственнику. В то же время муниципалитет принимает квартиру. Сегодня мы рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.
Какая цена выкупа
После того, как дом был признан аварийным, владелец находящейся в нем квартиры имеет право на переселение или получение компенсации. Люди будут переселены, если MKD будет включен в реестр адресов. Адресные записи можно посмотреть в киосках местной администрации или на официальном сайте. Нет национального реестра.
Если места для переселения граждан попросту нет, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартиру выкупает бывший собственник. По закону на эти средства семья сможет в будущем приобрести себе альтернативное жилье.
ВАЖНЫЙ! Цена выкупа ветхого жилья не распространяется на арендаторов. В случае социальной аренды выкупать нечего — квартира уже принадлежит поселку. Арендаторов просто переселят в другое муниципальное жилье, а договор будет пересмотрен.
Проблемы с компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с владельцем. Как правило, муниципалитет не может адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому владельцам аварийных квартир необходимо знать, из чего должна состоять выкупная цена и как защищать свои права.
Как определяется цена выкупа
Порядок определения выкупной цены аварийного жилья, входящего в него, определяется следующими общеобязательными правилами:
- изобразительное искусство. 32 ТК РФ — основной нормативный акт;
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части порядка проведения оценки;
- Обзор судебной практики, утв. Президиум Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 г. — разъяснение, что именно входит в выкупную цену;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «По некоторым вопросам…» — некоторые процессуальные аспекты определения выкупной цены.
На основании этих документов проводится оценка аварийного состояния жилья. В каждом случае цена определяется индивидуально. Как правило, в муниципалитете есть служба оценки недвижимости, которая составляет отчет о стоимости квартиры. На практике вы также найдете следующие варианты определения цены:
- исходя из площади квартиры и стоимости квадратного метра устанавливаемого жилья в регионе;
- исходя из кадастровой стоимости квартиры.
При этом наиболее подходящей оценкой является оценка специалиста, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость домов.
ВНИМАНИЕ! Экстренное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником — на это прямо указывают положения Жилищного кодекса и разъяснения судов.
Цена выкупа состоит из нескольких составляющих:
- стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли права общей собственности в многоквартирном доме + стоимость доли права на землю по МДК;
- расходы на переезд, т.е суммы, которые собственник потратит в рамках процедуры отчуждения жилья = непосредственно сумма переезда + расходы на агента по недвижимости + расходы на оформление документов;
- компенсация за капитальный ремонт не проводится, если он привел к порче жилья.
Стоимость квартиры
В рыночную стоимость дома условно можно включить:
Если по первому пункту все относительно ясно, какова стоимость доли в праве совместной собственности МКД и земли? Каждому собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит не только собственная квартира, но и определенная часть общих имущественных прав: лестницы, крыши, подвалы, земля под домом и так далее. Обычно при продаже жилья отдельно на вторичном рынке эти ценовые составляющие не распределяются, а правая доля передается автоматически. В Жилищном кодексе эти акции названы отдельно.
Профессиональный оценщик поможет определить рыночную стоимость всего имущественного комплекса в многоквартирном доме.
Расходы на переезд
В эту часть покупной цены входят все расходы, которые собственнику придется понести в связи с переездом на новое место жительства.
Это включает:
- стоимость аренды квартиры на период поиска нового дома;
- транспортные расходы (например, фрахт);
- услуги риэлтора по подбору жилья;
- услуги по оформлению документов (например, денежно-кредитная политика и закон, юридическое сопровождение);
- сборы за регистрацию прав (гос пошлина 2000 г в Росреестре).
ВАЖНЫЙ! Перечисленные расходы должны быть задокументированы — квитанции, документы, контракты, чеки и квитанции.
Если дело дойдет до суда, необходимо будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если арестованная квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на время переезда семья снимала жилье вдвое больше, то суд учтет такие чрезмерные расходы.
Кроме того, в законе и разъяснениях говорится о компенсации потери заработка, однако сложно сформировать ее состав и документальное подтверждение.
Возмещение за капитальный ремонт
Самым спорным элементом выкупной цены является пересмотр. В этом случае необходимо проверить, своевременно ли администрация собственника провела капитальный ремонт, а если нет, не привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если эти факты будут установлены, собственник имеет право прибавить к выкупной цене компенсацию за невыполненный капитальный ремонт.
Как правило, это самый спорный момент при определении цены и устанавливается в суде.
Учитывается аварийность
Уровень аварийности сильно снижает рыночную стоимость квартиры, что вызывает серьезный вопрос: учитывать это при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: нельзя принимать во внимание аварийность как фактор, влияющий на рыночную оценку квартиры.
Другими словами, необходимо оценивать аварийный дом так, как если бы он был продан на открытом вторичном рынке в нормальных условиях. Это прямо вытекает из закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции — и продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.
В целом такой подход облегчает жизнь владельцам ветхих домов, но во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный суд пока не дал разъяснений по этому поводу.
Если владелец не согласен
Окончательная цена покупки отражается в соглашении между администрацией и владельцем. Если хозяин не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:
- Попробуйте разрешить ситуацию во внесудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения проблемы таким способом крайне мала.
- Отказывайтесь подписывать соглашение или предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст в суд на собственника с просьбой определить выкупную цену.
- Отказаться от подписания договора и обратиться в суд, чтобы самостоятельно получить выкупную цену за временное жилье. В этом случае велика вероятность получения встречного иска от администрации уже в рамках судебного процесса.
Независимо от того, кто подал в суд первым, два предложения о цене выкупа обычно сталкиваются в процессе — по мнению истца и по мнению ответчика. Судья встает на сторону одной из сторон или проводит исследования самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.
Практика судебных дел
Есть много случаев по цене выкупа, и практика варьируется в зависимости от региона. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:
- аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку необходимо проводить без учета аварийности;
- арендодателя нельзя принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен — в противном случае будет нарушено право на свободный выбор жилья. Вы можете только принудительно перенести выкупную цену;
- стоимость трансфера не должна быть чрезмерной.
В то же время в настоящее время нет единого подхода к определению выкупной цены в судах. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию властей или позицию собственника — в каждом случае вопрос решается индивидуально. Заключение независимого эксперта или экспертиза непосредственно в контексте дела поможет укрепить вашу позицию.
Цена покупки опасного жилья должна определяться соглашением между владельцем и муниципалитетом. В нее входит не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если собственник квартиры считает, что цена явно занижена, необходимо собрать доказательства и обратиться в суд.
Если у вас остались вопросы по теме статьи, задавайте их юристу в онлайн-чате.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Читайте дальше: Можно ли продать аварийное жилье
