Расторжение договора аренды - Статьи про российские законы, советы и решения проблем

Аренда недвижимости — популярный способ временно владеть чужой собственностью для ведения бизнеса.

Компании, организации, компании часто арендуют офисы, комплексы и целые здания на длительный срок. Бывают ситуации, когда при определенных обстоятельствах арендаторам приходится менять арендуемое помещение.

В этом случае необходимо знать, как правильно расторгнуть договор аренды, как приостановить деловые отношения с арендатором, чтобы не понести серьезных финансовых затрат?

Содержание

Основания расторжения договора аренды. Как расторгнуть договор?
Порядок расторжения договора аренды
Расторжение договора аренды по соглашению сторон в 2021 году
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора
Регистрация расторжения договора аренды в Росреестре
Штраф за досрочное расторжение договора аренды

Основания расторжения договора аренды. Как расторгнуть договор?

Данный вид контракта может быть расторгнут по истечении указанного срока или в случае досрочного прекращения своих обязательств одной из сторон контракта.

В последнем случае прекращение договорных отношений допускается только в определенных случаях, поскольку, если одна сторона желает прекратить отношения, другая сторона может нарушать ее права.

Причины досрочного прекращения отношений по аренде помещения:

по соглашению сторон — если арендодатель и арендатор договариваются о прекращении сделки раньше, чем предполагалось, при отсутствии взаимных прав, договор расторгается в добровольном порядке. Для этого стороны должны составить письменный договор о расторжении договора;

по инициативе одной из сторон — если одна из сторон желает расторгнуть договор раньше, чем ожидалось, а другая — нет, заинтересованная сторона может подать жалобу в суд с целью принудительного приостановления договорных отношений. Судья встанет на сторону истца, если у него есть доказательства и основания полагать, что операцию действительно следует закрывать;

по инициативе одной из сторон на основании того, что указано в договоре аренды.

Порядок расторжения договора аренды

Для грамотного расторжения договора аренды необходимо:

Уведомить вторую сторону о намерении досрочно расторгнуть сделку.

Оформите договор о расторжении или подайте в суд на принудительное расторжение договора.

Обратитесь в Росреестр для регистрации расторжения договорных отношений.

Получите в руки документ с подписью о заключении сделки.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон в 2021 году

Если возникает ситуация, когда арендатор или арендодатель инициировал процесс прекращения сделки, в то время как другая сторона согласилась прекратить договорные отношения досрочно, то для успешного прекращения отношений они должны заключить соглашение об урегулировании споров арендовать.

Документ оформляется письменно и должен содержать следующую информацию:

наименование документа;

дата и место его составления;

наименования и реквизиты сторон сделки;

дата, когда стороны договорились о расторжении договора;

обязательства сторон по прекращению сделки;

необходимость составления передаточного акта, в котором должно быть описано состояние арендуемого помещения на момент прекращения договорных обязательств;

порядок совершения сделок с арендодателем (указать, сколько арендатор должен будет заплатить арендодателю для выплаты арендной платы);

адреса, банковские реквизиты сторон сделки;

подписи арендатора и арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

В искусстве. 620 ГК РФ устанавливает, когда арендатор может досрочно прекратить договорные отношения в одностороннем порядке, но для этого необходимо получить соответствующее решение суда:

если арендодатель передал право собственности на имущество, которое вообще не оговорено в договоре;

если он вообще не предоставил арендатору помещение;

если арендодатель создает препятствия для использования арендатором имущества;

если помещения, переданные во временное пользование, имеют явные недостатки, которые арендодатель не указал при заключении договора и арендатор не знал об их существовании;

если арендодатель не выполняет свои обязательства. В частности, он не проводит капитальный ремонт своей недвижимости, и это обязательство было предусмотрено в договоре или задержки с ремонтом;

если имущество оказалось непригодным для дальнейшего временного использования, при этом арендатор не несет за это ответственности.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

В искусстве. 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника помещения:

если арендатор использует недвижимость с нарушением условий, изложенных в договоре;

если состояние объекта недвижимости ухудшилось по вине арендатора;

если арендатор не вносил арендную плату вовремя в течение 2 месяцев подряд;

если арендатор не проводит капитальный ремонт сдаваемого в аренду помещения, при условии, что договором предусмотрено, что эта обязанность возлагается на него.

Арендодатель может подать иск против арендатора о досрочном прекращении договорных обязательств только после того, как он направит арендатору письменное сообщение о необходимости выполнения обязательств в согласованные сторонами сроки.

Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора

Если арендатор решает расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд, до подачи заявления он должен сообщить арендодателю о своем намерении.

Это осуществляется путем составления и отправки арендодателю письменного уведомления о прекращении операции.

Документ оформляется в произвольной форме с обязательным указанием следующих сведений:

имя получателя и получателя — в правом верхнем углу необходимо написать, кому адресовано уведомление и от кого оно пришло;

наименование документа;

сведения о договоре аренды (дата, место заключения), сведения о сторонах сделки и их реквизиты;

заранее указать причину, по которой арендатор принял решение о расторжении договорных отношений в одностороннем порядке, указать номер документа и дату регистрации договора аренды в Росреестре;

указать информацию о самом помещении — где оно находится, сколько времени сдано в аренду и так далее;

указать причину расторжения — она должна быть действительной;

поставить подпись руководителя, дату подписания уведомления.

Документ может быть отправлен по почте (письмо с уведомлением) или доставлен лично в офис арендодателя или секретариат, где необходимо присвоить порядковый номер и дату регистрации.

Если арендодатель отказывается прекратить отношения, арендатор может подать иск, приложив это уведомление к заявлению. Следовательно, у судьи не будет оснований вносить поправки в заявление о прохождении рассмотрения.

Регистрация расторжения договора аренды в Росреестре

Если договор аренды был ранее зарегистрирован в Росреестре, мировое соглашение также необходимо подать в Росреестр. Согласно действующему законодательству договор аренды подается на регистрацию, если срок аренды составляет 1 год и более.

Только тогда арендодатель сможет передать недвижимость новому арендатору, тогда договор о расторжении будет представлен в Росреестр, и даже после того, как компетентный орган вернет ему договор с отметкой о том, что договор зарегистрирован и одобрен.

Для фиксации факта прекращения сделки стороны договора должны предоставить в Росреестр следующие документы:

соглашение о прекращении договорных отношений — в 3-х экземплярах;

аренда помещения (копия);

документы, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки, заверенные копии доверенностей — если их представители действуют от имени руководителей.

Штраф за досрочное расторжение договора аренды

Часто арендодатели оговаривают в договоре, что в случае расторжения сделки арендатором в одностороннем порядке он должен будет уплатить штраф, равный арендной плате за 1 месяц.

Но по ст. 311 ГК РФ штраф может быть уплачен только в двух случаях: если арендатор не выполняет свои обязательства или если он выполняет свои обязательства, но ненадлежащим образом.

Если арендатор не нарушил условия договора, у него нет оснований платить штраф.

Договор аренды может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Для досрочного прекращения правоотношений требуется уважительная причина, на основании которой договор может быть расторгнут.

Если одна из сторон не соблюдает условия сделки, арендатор вовремя не вносит арендную плату, а арендодатель не проводит капитальный ремонт в оговоренные сроки, эти факторы могут стать поводом для обращения в суд.