Раздел имущества в ипотеке: как делить при разводе

Купить квартиру на собственные деньги довольно сложно, поэтому молодые семьи часто берут ипотеку. Сроки предоставления жилищных кредитов обычно превышают 10 лет. В это время супруги могут не вести семейной жизни и решат развестись. В этом случае возникает вопрос, как будет разделено имущество в случае ипотеки.

Ипотека — это вид кредита, при котором связанное имущество становится собственностью заемщика только после полной оплаты. Вопрос о разделе ипотечных активов осложняется тем, что затрагиваются интересы трех сторон: как супруга, так и банка, выдавшего ипотечный кредит. Супруги сталкиваются с проблемой, как разделить квартиру в ипотеку в случае развода.

Правовое регулирование вопроса

Статьи 38–39 Семейного кодекса содержат правила раздела имущества, нажитого в браке. В судебной практике при рассмотрении вопроса о расторжении брака с ипотекой также используются: Гражданский кодекс, Федеральный закон «Об ипотеке», договор займа, который заключается между банком и заемщиком.

Согласно данным нормативным актам, разделение ипотечных активов основывается на следующих принципах:

1. Если жилая недвижимость приобретается в период брака, она становится общей собственностью. Здесь появляются соответствующие правовые нормы.
2. Совместно нажитое имущество при расторжении брачного залога делится пополам между бывшими супругами, если иное не предусмотрено брачным договором.
3. На раздел кредитной собственности не влияет лицо, которому выдана ипотека.

Разделение ипотеки в случае развода не зависит от того, являются ли бывшие супруги созаемщиками или ссуда предоставляется только одному из них.

Таким образом, по нормам закона все совместные покупки, включая облигации, делятся поровну.

Однако есть много тонкостей, влияющих на конечный результат. Это включает:

Поэтому заранее определить, как будет делиться ипотечное жилье, невозможно. Каждая ситуация индивидуальна. Важно учитывать, что все действия должны производиться с согласия банка.

Способы раздела при ипотеке

Раздел имущества при расторжении брачной связи может осуществляться следующими способами:

1. Супруги возвращают ссуду раньше, чем предполагалось, затем продают дом и делят полученные средства между собой.
2. Выплата финансовых обязательств производится обоими супругами совместно. Такой вариант возможен, если муж и жена являются созаемщиками. После оплаты каждый из них получает свою долю.
3. С согласия банка недвижимость продается.
4. Один из супругов продолжает погашать ссуду. После выплаты ипотеки он получает все имущество, находящееся в его собственности. Этот вариант изложен в отдельном соглашении.
5. С согласия банка, выдавшего кредит, договор займа переоформляется. Каждый из бывших супругов платит свою долю.
6. По возможности, исходя из дохода одного из супругов, ипотека переоформляется. Он становится единственным владельцем и несет полную ответственность за ссуду. Второй супруг получает компенсацию ранее уплаченных средств.

Покупка до брака

не исключено, что один из супругов приобрел недвижимость в ипотеку еще до заключения брака. В этом случае он имеет право владеть той частью квартиры, которая была оплачена до заключения брачного союза. Когда происходит развод, бывшие муж и жена делят только взносы, которые были уплачены вместе.

Через суд

Когда нет возможности мирно разделить ипотечное имущество, необходимо обратиться в суд.

Для судебной власти необходимо предоставить следующие документы:

Если между бывшим мужем и женой был заключен брачный договор, суд вынесет решение с учетом ваших точек зрения.

Согласно судебной практике раздел долгов происходит с учетом определения доли собственности каждого заемщика. Обычно жилье делится поровну. Не исключено, что один из супругов откажется от своей доли за определенную плату, размер которой определяется судом.

Супруги с детьми

Если при расторжении брака супруги с детьми не могут договориться о разделе ипотеки, необходимо привлечь суд, который учитывает в первую очередь интересы несовершеннолетних.

Супруг, который становится опекуном, получает 2/3 квартиры или даже больше. Это зависит от количества несовершеннолетних. Даже если только один из супругов является единственным владельцем, другой все равно получит долю, если он станет опекуном ребенка.

Военная ипотека

Отличие этого варианта ипотеки в том, что обязательства по выплате долга возлагаются на Министерство обороны. Только один солдат имеет имущественные права и участвует в программе ссуды, независимо от того, есть у него семья или нет.

С сертификатом

Часто материнский капитал используется для погашения части ипотеки. В этом случае возникает вопрос, как будет разделен заемный актив, если часть обязательств будет погашена за счет государственной субсидии.

В судебной практике чаще всего материнский капитал предоставляется матери и относится к договору дарения. Часть имущества, приобретенного на государственные средства, банком не подлежит разделу и изъятию.

Однако, если мать отказалась от ребенка или лишена родительских прав, доля, приобретенная за счет материнского капитала, должна оставаться в собственности супруга.

Также стоит учесть некоторые нюансы, которые могут появиться при принятии решения о разделе недвижимости:

1. Помимо жилья, разделу может быть подвергнута приобретенная земля, которая находится в залоге. В случае развода супруги также несут солидарную ответственность. Если стороны хотят урегулировать вопрос мирным путем, они должны заключить договор о разделе земли между собственниками. Это соглашение также согласовывается с банком.
2. Часто возникает вопрос, является ли приватизированная квартира общей собственностью. Приватизированное жилье находится в личной собственности. Права мужа и жены на него зависят от того, когда он был передан в государственную собственность, и прав граждан. Если имущество было приобретено до брака, второй супруг не может претендовать на него. Если приватизация проводится во время брака и регистрация производится для обоих супругов, и муж, и жена становятся полноправными собственниками. Если приватизация оформляется только для одного из супругов, другой теряет все жилищные права.
3. Если жилье оформляется договором дарения, часто возникает вопрос, поделится ли подаренная квартира в случае развода. Такое имущество считается личным, поэтому в случае развода не подлежит разделу.

Варианты переоформления

Договор ипотечного кредита может быть переоформлен только на одного из супругов. Второй супруг освобождается от обязанности выплатить долг, а также теряет право собственности на ипотечный дом. Этой возможностью можно воспользоваться только по договоренности с банковским учреждением и при условии, что доход заемщика позволяет погасить ссуду, либо он может привлечь поручителя.

Для перерегистрации требуется согласие обоих супругов. Для этого заключают договор о разделе или праве требовать перехода права собственности.

Для продления контракта необходимо заплатить комиссию. Его размер составляет 0,5–1,5% от суммы долга. Все договоры страхования также переоформляются.

В ситуации, когда собственность была приобретена до заключения брачного залога, делится только та часть имущества, которая была фактически оплачена во время брака. При повторной регистрации второй супруг может потребовать возврата части платежей, сделанных в браке, или части активов, соответствующих таким платежам.

В ситуации, когда один из супругов хочет быть единственным заемщиком, необходимо до вступления в брак заключить брачный договор, в котором эти условия будут четко оговорены. В соглашении также указано, что второй супруг не имеет права претендовать на долю владения ипотекой.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Согласно ст. 301 ГК РФ любая сделка с имуществом в ипотеке может осуществляться только по согласованию с банком.

Есть несколько вариантов продажи захламленных квартир:

1. В случае досрочного погашения долга. Для этого необходимо найти покупателя, который сможет полностью выплатить ипотечный долг. Затем выполняется следующая процедура:

1. Продам свой дом. Такой вариант возможен, если все покупатели знают, что на квартире есть след. Затем выполняются следующие шаги:
2. покупатель должен обратиться в кредитное учреждение и сообщить, что желает приобрести недвижимость, имеющую обременение;
3. между банком и покупателем заключается договор, который заверяется;
4. покупатель должен арендовать две ячейки: одну на оставшуюся часть долга, вторую на оставшуюся часть стоимости дома;
5. снятие обременений;
6. заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем;
7. Продажа дома банком. Все операции проводятся исключительно кредитной организацией.
8. Продажа долговых облигаций. В этом случае покупатель начинает выплачивать ссуду на тех же условиях, что и продавец.

Рекомендации юристов

Специалисты по гражданскому и семейному праву рекомендуют следующее:

1. При разделе ипотечного жилья в суде рекомендуется сначала подавать иск только о разделе совместно нажитого имущества, а не делить общую сумму долга, чтобы обойти возражения банка.
2. Рекомендуется при разделе имущества составить мирный договор, в котором будет определено, как будут производиться выплаты, кто будет собственником жилья после выплаты ипотеки. Закрыв кредит, вы можете продать недвижимость и поделить полученные средства.

Ипотека и брачный договор

Брачный контракт может решить многие проблемы, возникающие при разделе имущества. Прописывает возможные варианты раздела после развода. Чаще всего один из супругов не имеет возможности быть заемщиком или не намеревается стать владельцем дома. Никакого банковского или судебного вмешательства не требуется.

Порядок заключения

Порядок заключения брачного договора регулируется Семейным кодексом. Договор может быть заключен до свадьбы или во время нее.

В заключение стоит придерживаться следующего порядка:

1. Определитесь с основными пунктами контракта.
2. Собираем необходимые документы.
3. Приходите на прием к нотариусу.

Признание договора недействительным

Брачный договор недействителен, если:

В следующем видео адвокат рассказывает об особенностях раздела ипотечной квартиры после развода.