Согласно Федеральному закону от 25.07.2012 г. 214, обычного подписания акционерного соглашения недостаточно для того, чтобы документ приобрел юридическую силу, и его части имеют все права и обязанности в соответствии со своими состояниями.
Документ подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация DDU в Росреестре позволяет покупателю стать истинным держателем акций и защитить свои права в случае нарушения.
Обычно регистрация документа отдана на откуп разработчикам, которые, в свою очередь, могут отложить этот момент в своих интересах.
Вы не должны позволять этой процедуре идти сама по себе, вам нужно убедиться, что DDU действительно был зарегистрирован без каких-либо проблем.
Необходимость регистрации ДДУ
Участие в капитале всегда сопряжено с большими рисками, чем покупка дома по договору купли-продажи. Акционер или покупатель выступает здесь как инвестор, вкладывающий собственные или значительные средства в строительство недвижимости.
Количество обманутых инвесторов в недвижимость в нашей стране свидетельствует о том, что не все девелоперы являются надежными партнерами.
И даже если в 2021 году в стране начнет действовать система ограниченных счетов, в которой деньги акционеров будут храниться без доступа застройщика, заключение такого соглашения все равно будет иметь высокие риски для покупателя.
Передавать деньги застройщику до тех пор, пока DDU не будет зарегистрировано в Росреестре, не стоит. Регистрация дошкольного учреждения с ипотекой в Росреестре или без ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 «О долевом участии» и Федеральный закон № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Регистрация дошкольного образовательного учреждения необходима по следующим причинам:
- После регистрации договор становится юридически обязательным.
- Покупатель приобретает статус акционера и имеет право на возмещение.
- Это поможет защитить ваши права в суде.
- Без регистрации оформить право собственности на недвижимость в будущем не удастся.
Обычного письменного соглашения, подписанного сторонами, недостаточно для завершения операции. ДДУ приобретает юридическую силу только после проставления соответствующей отметки при регистрации в Росреестре.
Процедура регистрации
Электронная регистрация дошкольных образовательных учреждений в Росреестре или обычная может осуществляться.
Если зарегистрироваться напрямую через обращение в Росреестре, процедура будет выглядеть так:
- Подпись DDU с печатью разработчика.
- Подача электронного или бумажного заявления в регистрирующий орган с необходимым пакетом документов.
- Квитанция о приеме документов.
- С паспортом и квитанцией вы лично получите обратно DDU.
Помимо Росреестра, вы можете подать заявку на регистрацию договора в филиале МФЦ.
Зарегистрированный договор имеет свои отличительные особенности. Он должен содержать печать отдела и печать регистратора, подпись специалиста, осуществляющего регистрацию, и регистрационный номер.
Этот номер, по сути, подтверждает факт внесения договора в базу данных и регистрации объекта недвижимости в земельной книге.
Даже если регистрация была произведена в электронном виде, соответствующая отметка все равно проставляется к бумажному договору. Вы можете оформить договор участия в капитале в электронном формате на сайте — https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/.
Необходимые документы
И акционер, и застройщик могут предоставить необходимый перечень документов. Во втором случае акционер должен будет предоставить девелоперу необходимые документы для их последующего представления в Росреестр.
Если происходит первичная регистрация, застройщик предоставляет следующие документы:
Если один из пайщиков уже зарегистрировал на данный объект дошкольное образовательное учреждение, то застройщик должен предоставить другой пакет документов:
Среди перечня документов, представленных в Росреестр, обязательно должна быть квитанция об уплате госпошлины.
Если документы представлены акционером, он не может забрать документы у учредителя. Росреестр сможет подать заявку на декларацию проекта и разрешение на строительство в единой системе жилищного строительства или в орган, выдающий его, всего за 2 рабочих дня.
Цена регистрации и срок исполнения услуги
Государственная пошлина за регистрацию дошкольного учреждения уплачивается в местный бюджет. Он может быть оплачен одной стороной, или другой, или обеими сторонами пополам.
Размер пошлины составляет:
- Для физического лица — 350 руб.
- Для юридического лица — 6000 руб.
- За электронную регистрацию — 3000 руб.
Очевидно, что зарегистрировать DDU для акционера дешевле, чем для самого разработчика. К тому же цена разнится в несколько раз. Но в то же время акционера-девелопера нельзя заставить зарегистрировать договор, это незаконно.
Срок регистрации дошкольного учреждения в Росреестре сокращен до 5 рабочих дней с 2017 года. При подаче документов через МФЦ срок увеличивается на два дня. Это регистрация договоров для второго и последующих акционеров.
Если вы впервые оформляете новый строительный договор, вам придется подождать 18 рабочих дней.
Проверка регистрации
Многих акционеров интересует вопрос, как узнать, зарегистрировано ли дошкольное учреждение в Росреестре. Обычно такие мысли возникают, если в записи полностью участвовал сам разработчик.
Вы также можете найти регистрационную информацию двумя способами:
На сайте Росреестра можно запросить выписку из ЕГРН, в которой отражен факт регистрации договора. Для получения выписки лично необходимо предъявить паспорт и договор долевого участия.
Как проверить регистрацию дошкольного учреждения по номеру договора? Сделать это можно в режиме онлайн на сайте Росреестра. Но при этом никакого подтверждения регистрации на руки соискатель не получит, он получит только информацию о ней. После этой проверки будет виден только регистрационный номер DDU, остальные данные не будут четкими.
Для проверки онлайн-регистрации договора необходимо:
- Откройте сайт Росреестра.
- В столбце «Электронные услуги» выберите «Справочная информация».
- Введите данные из DDU.
Исследования будут проводиться специально для местности. До окончания строительных работ квартиры не будут внесены в регистрирующий орган как недвижимые.
Чтобы заказать полную выписку из ЕГРН, необходимо будет оплатить комиссию в размере 750 руб. Выписка оформляется по запросу в течении 5-7 дней, иногда бывают задержки.
Электронная выписка из банка дешевле — 300 рублей, и ее проще заказать через Интернет. Для подачи запроса на электронную выписку по счету необходимо перейти в раздел «Получить информацию из ЕГРН» на сайте Росреестра. Эта декларация обычно приходит по электронной почте в течение 2-3 часов после подачи запроса.
Расторжение ДДУ
Соглашение о владении акциями в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 можно решить в 4 вариантах:
- Одностороннее решение по инициативе акционера.
- Одностороннее расторжение по инициативе застройщика.
- По согласованию сторон.
- Через суд.
В любом случае застройщик после расторжения договора будет обязан вернуть средства акционеру. Выплата пени или процентов за использование чужих денег возможна только в том случае, если установлено, что права акционера были нарушены.
Расторжение договора также оформляется в регистрирующем органе.
можно ли прекратить DDU после регистрации? Договор может быть расторгнут только до момента подписания акта приема-передачи имущества. С этого момента обязательства сторон считаются исполненными. Если договор еще не подписан, а договор зарегистрирован, его можно расторгнуть по уважительной причине.
Перед тем, как расторгнуть договор по инициативе акционера, нужно быть очень внимательным и внимательным. У застройщика может не быть средств для возврата денег.
Иногда лучше и выгоднее дождаться объявления застройщика банкротом или завершения строительных работ, чем расторгнуть договор и не вернуть деньги.
Участник имеет право отказаться от договора при просрочке доставки объекта более 60 дней.
Если акционера не устраивает качество строительных работ, он может просто не подписать акт сдачи-приемки объекта. После этого застройщик будет обязан устранить недостатки или вернуть деньги.
Регистрация акционерного соглашения — обязательный элемент для регистрации права собственности на недвижимое имущество, для вступления документа в силу. Стоит следить за процессом регистрации дошкольного образовательного учреждения, при необходимости этот факт можно легко проверить.
