Наследственная собственность из обращения не изымается. После смерти собственника он по завещанию или закону переходит к новым владельцам, которые вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Однако покупка квартиры по наследству у таких граждан сопряжена с риском отмены сделки. Сегодня мы рассмотрим опасности покупки дома по наследству и способы их избежать.
Общие сведения о наследовании квартиры
После смерти хозяина дом не становится бесхозным. Он передается новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим причинам приобретения:
- нотариальное завещание, оформленное на специальном бланке государства;
- при отсутствии завещания наследование происходит в порядке очереди;
- при отсутствии наследников имущество переходит в наследство по населенному пункту села или города и приобретает статус государственного жилья.
Владелец унаследованной квартиры не ограничен в своих правах, независимо от причин приобретения — он может продать недвижимость без ограничений. Поэтому может случиться так, что муниципальная администрация продаст унаследованное имущество. Самым безопасным можно считать покупку квартиры по наследству у муниципалитета. Остальные продавцы могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо захламленное или проблемное жилье.
Внимание! Сданная квартира не считается наследством. Смерть бывшего владельца только освобождает его от бремени, но не является основанием для перехода права собственности. Однако наследники умершего могут попытаться оспорить договор аренды и отменить все последующие сделки с ним. Подробнее о договоре аренды и спорах с наследниками читайте на нашем портале.
Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения, очень вероятно, что он мошенник. Заключение пожертвования, которое вступает в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Подробнее о таких предложениях читайте здесь.
Риски покупателя унаследованной квартиры
При покупке квартиры по наследству существует несколько основных рисков:
- отмена PrEP в судебном порядке — самый значительный риск;
- выявить пожизненных арендаторов, которых нельзя выселить;
- обнаружение долгов умершего, с которыми придется разобраться новому владельцу.
Вероятность их реализации в жизни зависит от ряда факторов, к которым относятся период владения квартирой, причины ее наследования (закон или завещание), а иногда даже причина смерти собственника.
Аннулирование договора купли-продажи
Основная опасность для нового владельца дома, доставшегося от продавца, — расторжение договора купли-продажи через суд и наложение ареста на квартиру. Конечно, если сделка признана недействительной, покупатель должен вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это нецелесообразно или очень долго. Процесс занимает несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которая потом будет частично взыскана с его официальной зарплаты.
Они могут потребовать отмены сделки через суд:
- Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особую опасность представляют держатели обязательной доли в наследстве — иждивенцы умершего, супруга-инвалида, родители и дети.
- Супруг, которому не назначена брачная квота.
- Наследники, не успевшие принять наследство в течение 6 месяцев, установленных по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и т.д.).
- Граждане, доказавшие свое родство после смерти наследодателя. Если бы это было установлено вовремя, имущество было бы распределено иначе.
Также может быть несколько судебных процедур для аннулирования покупки квартиры по наследству. В зависимости от потребностей заинтересованной стороны:
- бросить вызов воле;
- обжалование действий нотариуса;
- восстановление срока принятия наследства;
- признание наследника (продавца) недостойным;
- отмена самой денежно-кредитной политики.
В соответствии с любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в собственность и происходит новое распределение собственности.
Отказополучатели
Существенным риском при покупке квартиры по наследству является выявление пожизненных арендаторов:
- получатели — за отказ по завещанию;
- получатели пенсий — в рамках договора аннуитета, который не закончился смертью плательщика.
Получатели могут не только жить в квартире всю жизнь, но и пользоваться любыми другими правами. Например, временно использовать.
Формулировка «отказ» не имеет ничего общего с какими-либо негативными последствиями. В случае отказа человек (получатель) получает определенное преимущество, в данном случае связанное с проживанием в квартире. Это пособие не связано с его отношениями с умершим или его правом наследования. Достаточно только воли наследодателя, чтобы дать кому-то по своему усмотрению право жить в квартире пожизненно.
Внимание! Невозможно принудительно выселить получателя даже после нескольких продаж квартиры.
Отказ содержится в завещании и выглядит так:
Если нет воли, нет и отказа. В этом случае в завещании может быть указан только один отказ.
Долги умершего
Риск, который может возникнуть с любой покупкой, а не только с унаследованной квартирой, — это обнаружение долгов прежнего владельца. Чаще всего это купюры. Бремя выплаты долга распределяется следующим образом:
- счета — ЖКХ, вода, канализация, отопление, газ — оплачивает продавец;
- расходы на капитальный ремонт следуют за квартирой и оплачиваются новым владельцем после покупки.
Подробнее: «Покупка квартиры по счетам: как проверить задолженность».
Оцениваем вероятность рисков
Вероятность реализации рисков покупки квартиры по наследству зависит от следующих факторов:
- жилье было получено по закону или по завещанию;
- сколько времени прошло с момента регистрации прав продавца;
- в некоторых случаях — какова причина смерти наследодателя.
Внимание! Риски необходимо оценивать коллективно. Например, если квартира принадлежит сыну наследодателя, который получил ее по завещанию менее года назад, необходимо проверить, есть ли другие первоклассные наследники. Если таковых нет, вы можете оформить заказ, не опасаясь отмены.
Наследство по закону
Считается, что если квартира передается по наследству по завещанию, риск ее покупки стремится к нулю. Однако это не так. Риски более или менее одинаковы, если человек собирается купить дом, завещанный или унаследованный по закону.
Согласно закону, имущество распределяется между наследниками по линии, ближайшей к умершему. Например, если нет наследников первой фазы, то вторая фаза получит квартиру и так далее. Всего имеется семь очередей и есть дополнительная октава — «сквозная», которая наследуется вместе с текущей очередью. Сложности возникают при:
- некоторых родственников найти сложно;
- существует наследование по праву представительства — то есть племянник получает квартиру в обмен на умершую мать (тётю наследодателя), которая получила бы долю, будучи жива на момент открытия наследства;
- внезапно обнаруживается воля.
Покупка квартиры, унаследованной по закону, тем более рискованна, чем выше степень родства, необходимого для наследования.
Наследство по завещанию
По завещанию наследство получает тот, кто в нем упомянут. Сложности возникают, если:
- завещание составлено не в соответствии с законом, либо наследодатель находился в растерянности совести;
- есть получатели обязательной доли, которые наследуют независимо от завещания;
- есть более поздняя версия завещания, имеющая преимущественную силу.
Риск приобретения унаследованной квартиры по завещанию увеличивается, если наследник не состоял в родстве с наследодателем и получил квартиру «в обход» родственников. Последний попытается отсудить жилье, отменив завещание.
Квартира в собственности меньше 3 лет
Три года — общий срок давности. Этим желательно руководствоваться при покупке квартиры по наследству, ведь наследникам дается ровно три года на оспаривание любых сделок, связанных с отчуждением жилья.
Покупка квартиры по наследству менее 3-х лет в собственности создает очень высокий риск. Если дом находится в собственности менее года, риск еще выше.
Квартира во владении дольше 3 лет
Риски в этом случае значительно снижаются, но полностью не исчезают. Согласно Гражданскому кодексу максимальный срок исковой давности может быть продлен до 10 лет при условии, что заявитель не знал о нарушении своих прав. Если такой запросчик отображается, транзакции будут отменены.
Интересные материалы о сроках давности для транзакций с требованием, включая завещания и денежно-кредитную политику, см. Здесь.
Причина смерти владельца
Это обстоятельство имеет значение, когда выясняется, что гражданин умер не на самом деле, а «законно» — то есть был признан умершим через суд. В такой ситуации есть риск, что однажды наследодателя объявят живым и попытаются вернуть свое имущество.
Как снизить риски
Значительно снизить риски при покупке квартиры по наследству помогут следующие действия:
- Проверить документы. Как минимум нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН о передаче прав собственности, залоговых прав или, точнее, попросить продавца показать свидетельство о праве на наследство. Последний будет указывать на любой отказ по завещанию. По документам можно понять срок владения жильем и состав наследников.
- В ДКП прописываются гарантии продавца в отношении прав других наследников и третьих лиц на квартиру. Для максимальной безопасности прописана обязанность продавца предоставить ему аналогичное жилье в случае взыскания имущества покупателем.
- Проверьте, не недооценена ли недвижимость. Если стоимость квартиры подозрительно низкая, это может указывать на скрытые проблемы с правами. К тому же покупка по сниженной цене говорит о недобросовестности покупателя — при необходимости защитить его интересы в суде будет сложно.
- Проверьте PrEP у нотариуса. Сотрудники нотариальной конторы обязаны проверить юридическую надежность квартиры. У них есть доступ к внутренним регистрам системы PNP. Если возникнет проблема, сделка просто не состоится. Кроме того, если нотариус ошибается, в будущем можно будет взыскать убытки, причитающиеся ему за счет его страховки.
- Застрахуйте свой титул в любой страховой компании. Такая страховка поможет покрыть убытки, понесенные в связи с отказом от покупки по требованию наследников.
Внимание! К сожалению, нотариус, ведущий дело о наследстве, не имеет права разглашать информацию о наследниках и содержании завещания. Узнать подробности от него практически невозможно.
Защита в суде
Если дело доходит до суда, вам следует разработать серьезную стратегию защиты. Самым веским аргументом в этом отношении является Постановление Конституционного Суда № 1 6-П от 21 апреля 2003 г. В этом постановлении Суд постановил, что жилье не может быть получено добросовестным покупателем, который не знал и не мог знать препятствий для покупки квартиры.
Следующее поможет подтвердить добросовестность:
- пакет документов, который покупатель получил от продавца при совершении сделки — подтвердит, что искал и проверял информацию;
- выписки и справки, которые покупатель сам заказывал при покупке;
- факт удостоверения договора;
- пункт ДКП о гарантиях продавца в части отсутствия прав третьих лиц на квартиру.
Суд усомнится в добросовестности, если обнаружит «на коленях» явно заниженную ценовую и денежно-кредитную политику, составленную с очевидными ошибками».
Покупка квартиры по наследству сопряжена с рядом рисков, которые необходимо оценивать вместе. Некоторые из них важны, другие — незначительны. Рекомендации редакции нашего портала помогут снизить риски покупки проблемной квартиры.
Внимание! В статье представлена общая информация. Разобраться в индивидуальной ситуации и разобраться в нюансах нового законодательства вы сможете в онлайн-консультации у нашего дежурного юриста. Окно расположено в правом нижнем углу экрана.
Если статья была полезной, оцените ее на 5 звезд! Сохраните материал на своей странице в социальной сети с помощью кнопки «Поделиться».
Вас заинтересует: как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.
