Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры в 2021 году и что это такое

Сегодня мы поговорим о завышении стоимости квартиры с ипотекой: рисках продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое преувеличение, когда и при каких обстоятельствах это должно быть сделано и когда лучше всего отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем вам обо всем механизме завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы, наверное, знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время осуществляется за счет заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма одобренной банком ипотечной ссуды всегда зависит от стоимости приобретаемого вами дома. Однако существует несколько типов стоимости, в том числе:

• инвентарь;
• инвестиции;
• кадастровый;
• ликвидация;
• рынок;
• потребитель;
• и т.п.

Суммы в каждом типе стоимости сильно отличаются друг от друга. Банк, с другой стороны, одобряет ссуду на основе рыночной стоимости, поскольку именно эта сумма представляет собой точку отсчета для рентабельности инвестиций банка в случае неплатежеспособности покупателя. Вот почему некоторые заемщики склонны завышать эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия ссуды и, очень часто, чтобы обойти требование о первоначальном взносе.

Первоначальный взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия кредита в каждом банке различаются политикой рисков. Чем больший риск готов принять банк, тем более благоприятные условия он стремится предоставить. Очень важным моментом этих условий является первоначальный взнос.

Чтобы оформить ипотеку, обычно необходимо накопить около 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь некоторые банки предлагают ипотеку с предоплатой 10 или без таковой.

Внимание! О том, как оформить ипотеку без первоначального взноса, вы узнаете из нашего последнего поста.

Существует три основных причины, по которым банк требует внесения первоначального взноса:

• Обязательство Центрального банка (если банк начинает выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким PV, то по закону он будет обязан положить в резерв больше денег, чем для ипотеки с PV. 20%, а это невыгодно для банка, потому что он мог бы использовать эти деньги для ссуд и зарабатывания денег);
• Минимизация рисков (если банку необходимо продать ипотечную квартиру из-за неуплаты, он не сможет продать ее по рыночной цене, а первый взнос гарантирует компенсацию разницы между ценой продажи и рыночной ценой);
• Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и, скорее всего, выплатит ипотечный кредит в дальнейшем).

Важно! Существует заблуждение, что чем меньше первоначальный взнос по ипотеке, тем выше риск дефолта и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, оформившие ипотеку без первоначального взноса, платят даже лучше, чем те, кто нашел 20 и даже 50% стоимости квартиры.

Как оценить стоимость недвижимости под ипотеку

Чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене приобретается квартира.

Банк потребует отчет об оценке квартиры в пакете документов для согласования. Этот отчет представляет собой сшитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, подготовленный оценочной компанией.

В отчете представлена ​​исчерпывающая информация об условиях проживания в районе приобретения квартиры, состоянии дома и самой квартиры (включая цветные фотографии), а также продажная цена квартиры, сравнительный анализ аналогичных предложений и данных о строительстве аналогичных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Кроме того, приводится иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективный вывод о том, что банку выгодно выдать заемщику кредит на покупку данной квартиры.

Важно! Не любая оценочная компания может составить оценочный альбом, а только одна из аккредитованных банком, в котором оформляется ипотека. Поэтому при выборе оценщиков обязательно проверяйте список банка.

Стоимость оценочного отчета в зависимости от региона может варьироваться от 3 до 8 тысяч рублей и может увеличиваться в сложных случаях. К ним относятся ситуации, когда нет объектов для сравнения или когда в квартире есть недвижимость, которую покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки — это забота и расходы покупателя, которые недопустимо перекладывать на продавца. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон дело с оценщиками передается продавцу. Это случается, в частности, когда квартира покупается с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужна цена покупки в оценочном альбоме, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренность со специалистами полностью зависит от последнего. Обратите внимание, что во многих случаях публикация заведомо неверной информации в отчете об оценке невозможна, так как это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильного» расчета.

Внимание! Недооценка стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцу, поскольку он будет платить меньше налогов, но покупатель сталкивается с налоговыми и банковскими проблемами. Необходимо будет оформить ипотеку с возможностью предъявления двух договоров. Один из них — это договор купли-продажи, а другой — договор о неотделимых улучшениях. Банки очень охотно следуют этой схеме работы, и налоговые органы научились вычислять эту мошенническую схему.

 Что такое преувеличение и как его обойти первый взнос

Такой шаг, как ипотека с завышенной рыночной стоимостью, обычно делают покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы эта методика работала, нужна квартира с завышенной ценой не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается посредством такой распространенной на рынке недвижимости практики, как предварительная договоренность (квитанция). Покупатель соглашается с продавцом, что в контракте будет указана завышенная стоимость, а сумма, на которую имеет место завышение, предположительно будет передана продавцу в качестве аванса и, в случае расторжения контракта по вине покупателя, остается за ним продавец.

Этот корпоративный обычай распространен повсеместно. С той лишь разницей, что в этом случае размер мнимого аванса довольно большой (при реальном авансе он редко превышает 30-50 тысяч рублей), а сам договор аванса составляется не в двух, а в тройном экземпляре, а третий — в банк.

вы можете скачать образец квитанции на нашем сайте.

Когда не стоит перебарщивать

Очевидно, что эта схема не очень легальна, поэтому стороны должны понимать, на что они собираются, заключая такую ​​сделку. Прежде всего, покупатель должен не один раз взвесить ситуацию:

• если его доход нестабилен, и могут возникнуть проблемы с выплатами по ипотеке, он рискует остаться без квартиры и под следствием;
• если отношения с продавцом недостаточно надежны;
• если квартира дорогая и сравнений по соответствующей цене мало или совсем нет, оценочная компания с большой долей вероятности намеренно не переоценивает.

Последствия завышения для покупателя

Основная из возможных проблем для покупателя в случае неудачного завышения стоимости заключается в том, что мошенничество может быть раскрыто и заемщик просто не получит ссуду.

Вторая и не менее важная причина заключается в том, что данное правонарушение приравнивается к мошенничеству, которое может вызвать серьезные проблемы с законом у незадачливого заемщика.

Также не стоит недооценивать личность продавца. При неправильно оформленных документах — договор о предоплате и квитанция — покупателю будет очень сложно доказать, что он ничего не должен продавцу.

Риски продавца при переоценке ипотеки

Также следует учитывать, что в такой ситуации, как завышение стоимости квартиры с ипотекой, также возникают риски продавца, которые при определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Что касается покупателя, то та же проблема может возникнуть и с продавцом, если квитанции не составлены неправильно: в случае расторжения договора продавец формально должен покупателю сумму аванса, или 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи столкнуться с необходимостью уплаты 13% налога не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как по шагам переоценить ипотеку

Несмотря ни на что, завышение стоимости в одном из трех случаев из десяти — в выигрыш. Причина в том, что диапазон цен на подобное жилье на современном рынке настолько широк, что можно ввести в заблуждение даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, взвесив все, пришли к выводу, что банку действительно нужна полная сумма для покупки квартиры, а покупатель все же решится на этот шаг, это делается, как в следующем примере:

1. Квартира выбирается по возможности в свободной продаже, чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не принять нужную покупателю договоренность. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
2. Покупатель заключает с продавцом авансовый договор на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей на квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (при этом можно заключить другой договор — на реальную сумму и с условиями сделка).
3. Продавец выписывает квитанцию ​​о том, что он принял 1 250 000 рублей в качестве аванса.
4. Покупатель предъявляет в банк квитанцию ​​в качестве подтверждения того, что у него есть 20% от стоимости квартиры. При этом он представляет проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры: 6 миллионов 250 тысяч рублей.
5. Покупатель одновременно с продавцом пишет квитанцию ​​о том, что он принял от него такую ​​же сумму, и оставляет этот документ себе.
6. Банк одобряет получение кредита в размере 5 миллионов рублей, что составляет 100% от реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
7. После сделки покупатель выдает продавцу расписку, в которой утверждает, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — на покрытие продавца.
8. Продавец со своей стороны выписывает покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как было сказано выше, в обязательный пакет документов входит оценочный альбом аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают предварительную договоренность и обменивают расписки. Поэтому для завышения стоимости необходимо предоставить в банк следующие документы:

• цветная копия отчета об оценке;
• предварительное соглашение;
• квитанция от продавца (оригинал, отсканированная копия или заверенная продавцом копия);
• проект договора купли-продажи.

Банки, которые переоценивают

Столкнувшись с сильной конкуренцией в банковском секторе, сегодня существуют кредитные организации (некоторые из которых пользуются большим уважением), более верные своим характеристикам и предоставленным данным, чем другие банки. Ниже мы приводим список:

важно понимать, что отклонение от рыночной цены не может быть более 20%. Если их больше, то велика опасность отказа.

Плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеку для продавца

Основным преимуществом продавца, готового продать квартиру покупателю ипотеки на современном рынке, является возможность самой сделать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не отвечающие требованиям ипотечных банков, годами не продаются и, как следствие, становятся все менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение денег, которые ему были выплачены: покупатель сам заработал, спас его от продажи квартиры или забрал у банка. Для него процедура продажи практически не усложняется.

Единственным минусом является то, что для продажи ипотеки требуется гораздо больший пакет документов. Кроме того, вам понадобятся доказательства того, что в квартире не проводился незаконный ремонт — в наше время таких квартир становится все меньше и меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, на самом деле это не совсем так. При этом, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность купить квартиру другим способом, лучше воздержаться от предоставления банку ложной информации.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку, шаг за шагом, читайте ниже.

Запишитесь на бесплатную консультацию юриста по специальной форме, чтобы более подробно проанализировать вашу ситуацию. Он также может помочь с подготовкой всех документов, необходимых для сделки.

Мы будем признательны, если вы поставите оценку публикации и нажмете кнопки социальных сетей.