Выбирая земельный участок для покупки, не спешите подписывать договор купли-продажи.
Во-первых, проверьте землю на предмет беспорядка, который ограничивает использование сайта.
Далее мы расскажем, что такое беспорядок и как его убрать с земли.
Что такое обременение земельного участка?
Под обременением земли мы понимаем введение различных ограничений на землю, ограничивающих ее возможное использование собственником (залог, аренда, изъятие, сервитут и т.д.). Эти ограничения сохраняются, даже если собственник земли меняется путем дарения, продажи или наследования.
Новому владельцу непросто снять залог, поэтому перед совершением сделки стоит проверить участок на предмет наличия залогового права.
Способы определения обременения описаны в ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. На местном уровне нормативные правовые акты ТК РФ об ограничении земельных участков дополняются региональными и муниципальными законодательными актами.
Залог налагается на сайт на основании:
Ограничение, наложенное на сайт, может быть связано не только с самим сайтом, но и с находящимся на нем объектом. Второй случай касается активов, охраняемых государством (заповедники, памятники архитектуры, культурные и исторические объекты и т.д.). Кроме того, ограничение может быть связано с долгами предыдущего владельца.
Нередки случаи перепродажи земли, с которой не сняли обременения. Поэтому перед покупкой любого объекта недвижимости, в том числе земли, покупателю рекомендуется запросить выписку из ЕГРН, в которой содержится вся необходимая информация об этом объекте недвижимости. Все размеры зарегистрированы в Росреестре.
Виды обременений
Какие размеры? Если не учитывать сборы, связанные с охраной госструктур, то на земельный участок можно выделить 6 основных видов сборов. Для каждого из них характерны свои требования, обстоятельства наложения и порядок отзыва. Рассмотрим их дальше.
Аренда
На земельный участок можно заключить договор аренды сроком на 1 год (максимальный срок законом не ограничен). Долгосрочный договор не является препятствием для наследования и продажи, и после сделки купли-продажи договор не расторгается.
Если новый собственник покупает землю в аренде у третьего лица, то, обнаружив в своей собственности другое лицо, он не сможет в одностороннем порядке отказаться от аренды.
Придется договариваться с арендатором или ждать окончания срока аренды, а в некоторых случаях на это уходит много времени. Земля может быть сдана в аренду на 50 лет и более.
Ипотека
В отличие от ипотечных договоров на покупку жилья, земля имеет свои особенности, а именно:
- возможно приобретение не только имущественных прав в ипотеку, но и долгосрочную аренду. Правда, такая сделка требует обязательного согласия владельца сайта.
- Площадь участка не должна быть меньше установленной нормы землепользования.
- Невозможно получить ипотеку на землю, принадлежащую государству и муниципалитету. Единственное исключение — покупка специально предназначенного участка под строительство жилого дома. В этом случае цель приобретения земельного участка — «под строительство жилого дома», обязательно прописывается в договоре займа».
Сервитут
Под сервизацией понимается ограниченное право пользования чужой землей. Земельный участок можно приобрести вместе с сервитутом, который может выражаться в таких ограничениях, как:
Сервитут может быть установлен для определенного лица, например, для владельца земли (так называемый частный сервитут) и в отношении нескольких собственников (это уже публичный сервитут). Во втором случае неограниченное количество людей имеет право гулять по участку, пасти скот, косить сено и т.д.
Публичный сервитут может быть установлен только на основании документа, выданного федеральным или местным правительством. Установление частного сервитута осуществляется по контракту или по решению суда (в случае конфликта).
Арест
Это, пожалуй, самое понятное и распространенное ограничение на земельный участок. Арест, как правило, связан с наличием долгов у собственника, и его наложение осуществляется на основании исполнительного листа, выданного судом.
Если земля находится под арестом, ее нельзя продать или сдать в аренду. Законодательство запрещает любые операции с земельным участком, находящимся под арестом.
Росреестр просто не зарегистрирует такое соглашение. Арест также ограничивает права собственника на участок, перерегистрацию участков, образовавшихся после раздела, увеличения его площади, слияния с соседним, независимо от прав собственности на другой земельный участок. С таким земельным участком невозможно проводить какие-либо операции до момента отмены ареста.
Концессия
Такое ограничение, как концессия, применяется, как правило, в отношении зданий или сооружений и лишь в отдельных случаях применяется к земле. В соответствии с этим ограничением владелец или арендатор сайта передает право использования лицензиату с единственной целью получения прибыли.
Например, вы можете получать прибыль с земельного участка, добывая полезные ископаемые или используя другие ресурсы участка. Кроме того, концессионер имеет право возводить на этой земле коммерческие здания или сооружения.
Доверительное управление
Этот тип ограничения предполагает передачу права собственности другому лицу на неопределенный срок по договору доверительного управления.
Лицо, получившее имущество по данному договору, обязано управлять им в соответствии с интересами учредителя или выгодоприобретателя.
Информация об этом виде ограничения также вносится в базу данных Росреестра, чтобы заинтересованное лицо могло узнать о Росреестре и получить информацию о фидуциарном управлении определенной территорией.
Как узнать, есть ли обременения на участке?
Если в связи с каким-либо участком существуют залоговые права, то об этом необходимо сделать отметку в ЕСРН (Единый реестр государственных прав на недвижимое имущество). Российский реестр (Росреестр) несет ответственность за поддержание этой правовой базы. Информация из ЕГРН открыта; каждая заинтересованная сторона имеет право их получить.
Перед заключением сделки купли-продажи проверьте участок на предмет залога. Информацию о наличии обременений можно найти на Публичной кадастровой карте Росреестра.
Для их получения достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер интересующего вас участка. Однако обратите внимание, что информация, полученная здесь, предназначена только для личного использования. Официальным документом, подтверждающим наличие ограничений, является выписка из ЕГРН или справка об отсутствии обременений.
Оба этих документа можно получить одним из следующих способов:
- Обратившись в региональное отделение Росреестра.
- Обратитесь в МФЦ.
- Отправьте онлайн-заявку на сайте Росреестра или по почте.
Оформление запроса в Росреестр одним из способов предполагает подачу заявки на выписку из ЕГРН с указанием кадастрового номера участка.
К заявке прилагается:
Если запрос отправляется удаленно, загружаются отсканированные документы.
Декларацию можно получить в электронном или бумажном виде. Последний вариант получения выписки предполагает посещение МФЦ или Росреестра.
Выписка из USRN содержит обновленную информацию о земельном кадастре и праве собственности. Он также указывает на любые существующие ограничения, наложенные на сайт.
Как снять обременение с земельного участка в 2021 году?
Процедура снятия обременения предполагает обращение в Росреестр, а порядок его проведения зависит от вида обременения. Например, чтобы снять обременение аренды с участка, предыдущий или новый владелец может досрочно расторгнуть договор аренды. Однако арендатор, заключивший договор с предыдущим владельцем, может не принять его, если договор заключен на длительный срок.
Что делать новому владельцу? Если вы не согласны с арендатором, вы можете подать на него в суд. Но и здесь не все просто: на практике судья часто добросовестно принимает сторону арендатора. В этом случае новому владельцу земли придется дождаться окончания аренды.
Сервитут можно снять тремя способами:
Чтобы снять обременение в виде ипотеки или залога, необходимо погасить имеющуюся задолженность. Процедура выполняется следующим образом:
- Задолженность по кредиту погашена.
- Подается заявление в банк о снятии залогового права с земли (или с дома с землей).
- Сотрудник банка предоставляет собственнику документы, необходимые для расчистки следов земли в Росреестре.
- Владелец подает заявку в регистрирующий орган.
- Собственнику выдается выписка из ЕГРН с отметкой об удалении хлама с земли.
При обращении в Росреестр собственник помимо вопроса представляет:
Снятие ареста происходит только по решению суда после разрешения спора, например, выплаты алиментов, погашения долга, спора о праве собственности на землю и т.д. Другие ограничения (концессия, доверительное управление) могут быть отменены только владельцем путем расторжения договора или через суд.
В заключение хочу еще раз напомнить потенциальным покупателям земельных участков: проверьте обременения интересующего вас земельного участка еще до подписания договора купли-продажи, чтобы не столкнуться с трудностями при погашении залога после его приобретения.
