Коммерческие и производственные нежилые помещения сегодня отличаются высокой стоимостью, поэтому их приобретение в собственность — дело довольно сложное. Решением могло быть временное использование. Одним из ключевых аспектов таких договоров является срок аренды нежилого помещения, характеристики которого мы рассмотрим ниже в материале.
Какой закон применяется
Вопросы о сроках заключения договора аренды нежилого имущества регулируются ст. 610 ГК РФ (второй раздел). Согласно этому правилу, срок действия договора свободно определяется участниками по их усмотрению и прописывается в тексте. Если письменный договор не содержит указания срока действия, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Важно! Закон не предусматривает максимального срока аренды нежилой недвижимости.
Кроме того, на основе реальной судебной практики уточняются важные моменты относительно срока сдачи в аренду нежилой недвижимости:
- сегодня действует заключение Арбитражного совета о том, что срок действия договора с 1 числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года равен одному целому год;
- очень важное уточнение: договор, заключенный на неопределенный срок, регистрировать не нужно.
Вышеупомянутые судебные позиции содержатся в Письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 59 (2001) и n. 66 (2002). Они являются обязательными для всех нижестоящих судов и, следовательно, в конечном итоге, и для сторон контракта.
Варианты условий контракта
В зависимости от срока действия договоров можно выделить три основных типа:
- краткосрочные контракты — до одного года (на несколько месяцев);
- долгосрочные контракты — на 12 месяцев (один год) и более;
- контракты заключаются на неопределенный срок — без указания срока.
Выбранный тип определяет необходимость регистрации и нюансы расторжения договора.
Краткосрочный вариант
Указанный вид договоров заключается на срок не более одного года. В тексте указывается срок действия договора, по истечении которого договор прекращается и арендатор покидает нежилое имущество.
Краткосрочные контракты не требуют государственной регистрации в Росреестре.
Важно! В практике выработалась позиция, согласно которой во избежание регистрационных сборов контракты заключаются на 11 месяцев с последующим ежегодным продлением. Формально договор аренды нежилой недвижимости не требует регистрации.
Пример краткосрочной аренды можно скачать здесь.
Прекращение краткосрочной аренды осуществляется:
- по соглашению сторон — в любое время;
- по инициативе одной из сторон — путем одностороннего внесудебного отказа, если такая возможность предусмотрена в договоре и если стороны являются предпринимателями или организациями (не физическими лицами без статуса индивидуальных предпринимателей);
- по инициативе одной из сторон судебного разбирательства, если другая сторона нарушает соглашение, и с обязательным судебным запретом по предварительному запросу.
Долгосрочный вариант
Долгосрочная аренда заключается на определенный период времени 12 месяцев или более, например, на один год, три, пять, десять или более лет. По нежилым объектам сроков сдачи нет.
В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 651 ГК РФ) долгосрочная аренда подлежит государственной регистрации. Из-за этого:
- стороны собирают документы: договор на нежилое помещение, акт передачи нежилого помещения, технический паспорт передаваемого нежилого помещения;
- уплатить государственную пошлину (22 000 руб для юридических лиц и 2 000 руб для физических лиц);
- подать заявление в Росреестр для оформления аренды помещения;
- по истечении срока регистрации они получают копии договора, зарегистрированного на товарный знак Росреестра, о порядке, проводимом в отношении нежилого недвижимого имущества.
После регистрации в ЕГРН в декларации на указанное помещение будет указано наличие обременения в виде договора аренды.
Образец договора долгосрочной аренды помещения можно скачать здесь.
Прекращение аренды помещения аналогично прекращению краткосрочной аренды.
Договоры с неопределенным сроком
В договорах, заключаемых на жилые помещения с неопределенным сроком, срок действия либо не указывается вовсе, либо содержит конкретную формулировку о «неопределенном сроке». Бессрочный период также возникает, когда срок срочного договора истек, а стороны не заключили новый договор, а фактически продолжают использование помещения.
В соответствии с указанной судебной позицией договор жилого помещения, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это касается и тех соглашений, которые действительно действуют давно — больше года.
Примечание! Возможны два варианта срока аренды нежилого помещения без регистрации: менее года или на неопределенный срок.
Анкету на постоянную аренду помещения можно скачать здесь.
Расторжение данного договора возможно в следующих случаях:
- по соглашению сторон — в любое время;
- в одностороннем внесудебном порядке — с обязательным письменным предупреждением другой стороны за три месяца до одностороннего отказа в предоставлении помещения.
Кроме того, расторжение договора возможно через суд в сочетании с иском о возмещении ущерба.
Продление контракта
В случае истечения срока договоров на сайте возможны следующие варианты продления:
- автоматический;
- путем подписания дополнительного соглашения;
- путем пересмотра текста соглашения.
Самый распространенный вариант продления контракта — автоматическое продление. Если в тексте договора указано, что договор автоматически продлевается на новый срок при отсутствии возражений сторон, в этом случае нет необходимости подписывать дополнительные документы. Это очень удобный способ, так как позволяет сэкономить время на бумажной волоките.
Дополнительное соглашение — с его подписанием сроки заключения и срок действия старого договора продлеваются на определенный срок. При этом оговаривать передачу помещения новым актом передачи не нужно. В дополнительном договоре стороны могут указать любые другие новые условия (например, касающиеся аренды). Старый текст в новой редакции считается действующим.
Некоторые участники оборота предпочитают продлевать договор путем пересмотра самого договора. На новый срок составляется новый проект договора, на который составляется новый акт передачи помещения. При этом старый текст теряет силу и не распространяется на дальнейшие отношения.
Право преимущественного заключения
Изобразительное искусство. 621 ГК РФ содержит интересную гарантию для добросовестных арендаторов — право первого отказа от заключения договора на новый срок. Это означает, что такой арендатор имеет преимущество в глазах собственника перед другими. Арендодатель должен письменно уведомить собственника о своем намерении воспользоваться правом до истечения срока действия настоящего договора.
Если владелец игнорирует право первого отказа, бывший пользователь может потребовать возмещения убытков.
Срок хранения аренды
Срок хранения письменных договоров аренды коммерческой недвижимости определен Приказом Минкультуры от 25.08.2010 г. 558. В соответствии с ним (статья 436) письменные договоры должны храниться в течение 5 лет после истечения срока их действия.
Например, если последний день аренды нежилого помещения — 20 декабря 2018 года, текст необходимо заархивировать до 21 декабря 2023 года.
Архивные документы организаций могут потребоваться аудиторским и регулирующим органам во время камеральных проверок.
Срок действия аренды нежилого помещения влияет не только на срок действия договоренностей сторон в пространстве, но и на необходимость регистрации документа в ЕГРН, а также на способы расторжения договора договор. При этом никаких установленных законом сроков не установлено, поэтому стороны решают этот вопрос полностью на свое усмотрение и усмотрение.
больше советов по составлению договора аренды вы можете получить из бесплатной консультации. Регистрация через информационную форму на нашем сайте.
Также рекомендуем узнать о возможности приобретения нежилой недвижимости в ипотеку по программе «Коммерческая ипотека в Сбербанке».
