Превратить старые дома в новые и просторные квартиры — мечта многих семей. Но продажа старой квартиры и покупка новой — процесс долгий и хлопотный.
Многие девелоперы и агентства недвижимости предлагают клиентам возможность значительно ускорить этот процесс, используя схему компенсации.
Так как же продать старый дом против нового? Об этом и пойдет речь далее.
Особенности и преимущества схемы зачёта
Сразу отметим, что не следует путать понятия «компенсация» и «обмен» — договор об ускоренной продаже старой квартиры и приобретении новой.
Понятие «trade-in» пришло из автомобилестроения, где эта схема используется давно и предполагает выкуп старого автомобиля агентством со скидкой (до 15%). Взамен покупатель выбирает себе другую машину, оплачивает разницу в стоимости и получает новую машину.
На сегодняшнем рынке недвижимости зачетную сделку часто называют «свопом», хотя это неверно. Trade-in — это ускоренный выкуп агентством старой квартиры клиента по льготной цене. А продажа старой квартиры за новую подразумевает совсем другое.
приобрести квартиру путем взаимной компенсации вполне возможно. Как это сделать? Клиент агентства недвижимости подбирает понравившиеся квартиры в новостройке. Затем специалисты оценивают старую квартиру и выставляют ее на продажу.
Для ускорения процесса, как правило, запускаются объявления о продаже жилья и задействованы всевозможные навыки и умения в сфере недвижимости. На время продажи старого дома новая выбранная квартира бронируется на имя заказчика.
Как только появляется покупатель на старую жилплощадь, заказчик одновременно подписывает 2 договора: куплю-продажу старой квартиры и покупку жилья в новостройке. При необходимости покупатель оплачивает разницу в цене единовременно или в рассрочку.
Процедура покупки квартиры из-за старой квартиры может проводиться без привлечения агентств, но без рекламы покупателю придется искать месяцами, а то и годами, и ни одна строительная компания не будет проводить бронирование на имя потенциальный покупатель так долго. А самостоятельно организовать всю необходимую документацию довольно сложно.
Основным преимуществом схемы «неттинг квартиры» является то, что агентство недвижимости заинтересовано в быстром проведении операции, а потому активно ищет покупателя и помогает клиенту справиться со всеми юридическими формальностями, сопровождающими данную сделку с самого начала заканчивать
У граждан, заинтересованных в продаже старых домов и покупке новых домов, часто возникают следующие вопросы:
- Что выгоднее: ипотека или кредит? Эксперты говорят, что схема компенсации вторичного жилья при покупке новостройки более выгодна, чем ипотека, поскольку покупатель квартиры не обязан удерживать проценты по кредиту под залог приобретаемой недвижимости.
- Клиринг и торговля — это одно и то же? Покупка квартиры через взаимную компенсацию похожа на некогда распространенную схему обмена, которая существует до сих пор. Однако обмен квартиры возможен в случаях, когда сделка осуществляется между физическими лицами, двумя собственниками квартир. Если в сделке участвует физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (застройщик), то речь уже идет о схеме жилищной компенсации.
- Можно ли провести сетку между квартирами вторичного фонда? Нет, компенсация вторичного жилья возможна только при покупке новостройки.
Условия оформления сделок по схеме взаимозачёта
При продаже квартиры перед новостройкой у агентств недвижимости есть определенные требования. Так, например, в Москве квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, юридически и физически пустующие, обычно принимаются к компенсации (т.е собственники должны быть готовы освободить свои дома в течение 1-3 недель после достижения соглашения).
Агенты по недвижимости очень охотно принимают на такие сделки высоколиквидные квартиры в домах, построенных после 2000 года и в хорошем состоянии. Часто квартиры, доступные для чистой покупки, предлагаются в объектах с незавершенным строительным циклом, что означает, что покупателю придется ждать ликвидации и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены.
К 2021 году на российском рынке было 2 варианта компенсации. Первый — классический, когда риелторская компания продает квартиру, принадлежащую клиенту. Второй вариант предполагает срочную покупку квартиры, когда агентство покупает старую квартиру и оформляет ее как новую.
Второй вариант не особо прижился на рынке, так как квартиру в этом случае покупают агенты по недвижимости со значительной скидкой (15–30%) от общей рыночной стоимости.
Такой высокий процент компании связывают с затратами на последующую продажу квартиры и высокими рисками, связанными с низким спросом на жилье. Даже продавцам такая скидка невыгодна, так как это значительная потеря денег, иногда исчисляемая миллионами.
Если говорить о механизме сделки, то обычно агентства регистрируют выкупленные квартиры на специально созданное юридическое лицо внутри или вне корпоративной структуры компании. Затем от имени этого юридического лица осуществляется продажа.
Отметим, что покупателям не стоит бояться покупки «кредитного» жилья у юридического лица — здесь нет «подводных камней.
Второй вариант — классическая компенсация — гораздо более популярен и распространен, чем первый: риэлторская компания выставляет на продажу старую квартиру, активно ее рекламирует и устанавливает цену на новое жилье. В этом случае все участники сделки заинтересованы в быстрой и выгодной продаже «вторички.
Стоимость квартиры в новостройке фиксируется, как правило, на 3-6 месяцев. Агентствам невыгодно продлевать срок продажи, особенно если квартира на данный момент классифицируется как ликвидная.
Для того, чтобы вторичная недвижимость могла участвовать в схеме компенсации, она должна принадлежать клиенту как собственность (т.е она не может быть муниципальным, сданным в аренду, сданным в аренду или неприватизированным).
Ни при каких обстоятельствах агентство или застройщик не будет продавать квартиру, обремененную залогом или арестом.
Для подтверждения юридической чистоты квартиры собственник собирает и предоставляет следующие документы:
Иногда предъявляются определенные требования к возрасту многоэтажного дома, в котором находится квартира, и к ее планировке.
Квартиры в зачёт: программы от застройщиков и агентств
Сегодня большинство ведущих петербургских девелоперов предлагают покупку квартир в строящихся жилых комплексах. У разных девелоперов в разных жилых комплексах, на разных этапах строительства могут быть совершенно разные программы и условия их реализации.
Например, компания «Северный город» предлагает своим клиентам выгодную кредитную программу. Старая недвижимость продается в течение 90 дней по рыночной цене, а выручка частично или полностью покрывает стоимость нового здания.
Цена новой квартиры фиксируется на момент продажи. Покупка совершена в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости проживания. Допускается оформление ипотеки от Сбербанка РФ.
Внесение первоначального взноса — обязательное условие для работы по кредитной программе со строительной компанией. Минимальная сумма первого взноса для этих программ составляет 10%, максимальная — до 50%. После внесения предоплаты и заключения договора с застройщиком покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка на период продажи старой квартиры.
В среднем этот срок ограничен: от 2 до 6 месяцев. Гарантией соблюдения сроков депонирования доли капитала обычно является наличие установленной стоимости и условий продажи жилья «в кредит», указанных в договоре с агентством недвижимости.
В свою очередь, петербургское агентство недвижимости «Юрист» предлагает потенциальным клиентам продать свою «вторичку» путем покупки новостройки на основании заключения договора аренды и возможности проживания в проданной квартире до окончания строительства дома.
Комиссия риэлтерской компании при продаже квартиры и регистрации сделки составляет 3,5-4%. Обычно их оплачивает продавец, но в некоторых случаях эту миссию берет на себя застройщик, например, строительная компания «Ленстройтрест».
Если говорить о Москве, то один из крупнейших девелоперов — СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ КВС — «прокатывает» схему компенсации. Клиентам предлагается 2 варианта программ, которые немного отличаются по условиям, например, размер первоначального взноса (15% или 20%), сроки продажи старой квартиры (3 и 6 месяцев) и некоторые другие оттенки контрактов.
примечательно, что договор купли-продажи старого жилья можно заключить через отдел вторичной недвижимости компании KVS.
Жители Москвы и Подмосковья также могут стать участниками программы Relocation, воспользовавшись услугами таких агентств недвижимости, как First Construction Fund или «Азбука Жиля», партнером которых является строительная компания «Группа ЛСР». Кстати, у этого застройщика можно купить новую квартиру, имея в наличии всего 5% от ее стоимости.
Основные риски при зачёте имеющегося жилья
Заказчик несет материальную ответственность за выполнение условий договора с застройщиком, соблюдение сроков продажи существующего жилья, выплату основной суммы.
Именно поэтому так важно выбрать риэлторскую компанию с высоким профессиональным уровнем специалистов, которые смогут дать предварительную оценку ликвидности объекта и продать старые дома по максимальной рыночной цене в срок, указанный в договор.
Если без значительных финансовых потерь сложно спрогнозировать соблюдение сроков продаж, лучше всего застраховаться. Для этого владелец должен предварительно выставить на продажу свою жилую площадь, чтобы увидеть реальный спрос на объект и правильно его оценить.
На основе оценки ликвидности полученной таким образом квартиры можно будет понять, целесообразно ли участвовать в оцениваемых нами программах или лучше сначала продать старое жилье, а потом купить другое.
Минусы продажи старого жилья в зачёт нового
Помимо вышеперечисленных рисков, есть еще 2 недостатка участия в клиринговых операциях:
- Каждая девелоперская программа действует только в пределах жилого комплекса этой строительной компании, что существенно ограничивает выбор жилья.
- Продажа старой недвижимости осуществляется самим застройщиком или с помощью «агентства-партнера». В обоих случаях оценка жилья клиента осуществляется с большой «маржой», что, как правило, приводит к значительным потерям в конечной стоимости квартиры, а в некоторых случаях даже сводит на нет все преимущества такого кредита.
Поэтому желательно сначала обратиться к независимому профессиональному эксперту, который подберет наиболее интересные и выгодные варианты квартир и жилых комплексов.
Он также оценит риски приобретения новостройки в рамках программ, предлагающих квартиры в кредит, в контексте вашего дома и с учетом специфики условий каждой кредитной программы для каждого конкретного застройщика.
Такой подход к решению проблемы продажи старых домов и покупки новых домов обеспечит успешное завершение основного бизнеса без потери стоимости, в срок и на самых выгодных условиях.
