Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры в 2021 году

Помимо долевого участия в строительстве, вторым легальным способом покупки строящейся квартиры является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Ипотечный кооператив позволяет получить запрашиваемую сумму не в банке под достаточно высокие проценты, а от других участников кооператива. Выдача таких кредитов разрешена и оговорена в российском законодательстве, но здесь есть много нюансов и особенностей. Давайте подробнее рассмотрим, что такое ипотечный кооператив, его преимущества и недостатки, а также возможность вступить в него.

Что это

Если вы выбираете ипотечный кооператив на покупку квартиры в 2021 году

Cooperativa Mutui Consumatori (PIK) — это некоммерческая организация или объединение людей на добровольной основе с основной целью покупки дома. Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или акционеры получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека. Для вступления акционер предоставляет паспорт гражданина РФ, вносит первоначальный взнос и письменно обязуется оплачивать фиксированную ежемесячную сумму акций, которая устанавливается для каждой отдельно.

Минимальная сумма депозита обычно составляет не менее 20% от стоимости квартиры, однако по желанию будущего собственника он может заплатить большую сумму. Деньги, полученные от членов, кооператив тратит на текущее обслуживание здания и общих частей (ремонт, обслуживание, оплата жилищно-коммунальных услуг и т.д.), А также на строительные и отделочные работы в случае первичного рынок недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2 лет) и накопления не менее 50% стоимости проживания участник ПИК получает необходимую сумму для покупки квартиры из общего фонда. Остаток нужно будет вернуть не позднее, чем через 10-15 лет. Для этого с ПИК заключается кредитный договор, в котором прописаны все условия, права и обязанности сторон. Процентные ставки будут минимальными — обычно это небольшой процент, который в денежном выражении идет на содержание кооператива и оплату необходимых расходов.

Как только участник ПИК полностью погасит задолженность перед кооперативом, квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

ПИК были особенно популярны в 2005-2006 годах. Сейчас такая форма покупки квартиры не так распространена, как ипотека.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив, следует внимательно изучить законодательство, деятельность того или иного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами этого варианта.

Начнем с достоинств:

  1. Низкая процентная ставка за пользование заемными средствами по сравнению с ипотекой (обычно 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным взносам при покупке квартиры, берется из общего фонда, созданного всеми участниками. По сути, это бесплатные деньги. Однако, чтобы покрыть текущие расходы кооператива, участник оплачивает небольшой процент от стоимости проживания. Но даже в этом случае значение годовой ставки будет существенно ниже, чем среднерыночная стоимость ипотеки в российских банках.

  1. Минимальный пакет документов и лояльность к потенциальному заемщику.

Чтобы стать членом ПИК, будущему акционеру достаточно предоставить паспорт гражданина России и внести необходимый взнос. Никаких доказательств дохода, трудоустройства и предоставления многочисленных дополнительных справок и документов не потребуется. Кроме того, отсутствуют требования к статусу клиента, кредитной истории и другим критериям, как в случае с банками.

  1. Свобода выбора конкретной недвижимости для покупки.

Если кредитные организации достаточно серьезно относятся к оценке и анализу купленной квартиры, наличии аккредитации объекта, проверены документы застройщика, то у кооператива здесь есть возможность выбора.

  1. Лояльность к участнику ПИК в случае несвоевременной оплаты очередного взноса.

Штрафы, конечно, могут применяться, но в любом случае они будут мягче, чем банковские меры, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный комплекс мер, побуждающих заемщика произвести платеж.

  1. Относительно невысокие затраты на получение ипотечной ссуды и залога.

Банки после одобрения заявки на кредит обяжут клиента составить договор комплексного страхования и на этапе рассмотрения заявки предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае сделка на вторичном рынке недвижимости). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае кооператива страхование требуется не всегда, и вообще не требуется никакой оценки.

Если вы выбираете ипотечный кооператив на покупку квартиры в 2021 году

Несмотря на перечисленные достоинства, у ПИК есть и существенные недостатки. Между ними:

  1. Ограничьте срок возврата кредита.

Если сегодня банки предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, возврат средств акционерам обычно не превышает 10-15 лет.

  1. Увеличение операционных затрат на строительство завода по мере накопления и погашения долга.

Конечно, строительство дома не может быть завершено за месяц, а иногда этот срок растягивается на больше года. Вполне естественно, что в этот период могут увеличиться цены на стройматериалы, стоимость рабочей силы и оказания услуг. Все это влечет за собой дополнительные расходы, и окончательная цена жилья может значительно вырасти. Все участники кооператива должны будут оплатить эти расходы в соответствии с заключенным договором.

  1. Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Принятый в 2004 году 215-ФЗ «О жилищно-сберегательных кооперативах» не распространяется на потребительские ипотечные кооперативы, деятельность которых намного шире традиционных жилищных кооперативов. Это порождает множество случаев, когда ассоциации, образованные в форме кооперативов, утверждают устав, что не регулируется законом, заключают незаконные соглашения с членами, то есть занимаются по сути незаконной деятельностью. Заключаемые ими контракты имеют исключительно выгодный оттенок для управления кооперативом и, наоборот, неблагоприятны для самих членов. Чрезвычайно много сложностей возникает у юристов, когда они пытаются доказать дело участника ПИК.

  1. Задержка в получении квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса они получат остаток в виде кредита и получат квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от ставки и размера уплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга акционера. Срок ожидания может составлять от одного месяца до нескольких лет.

  1. Трудность выхода из кооператива.

Если член имеет желание или срочно отказаться от вступления в ипотечный кооператив, сделать это быстро не удастся. Заключенный с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных средств, то есть небольшими платежами. Практика показывает, что даже небольшие взносы окупаются с годами.

Почему бы не поучаствовать

среди грамотных юристов широко распространено мнение, что потребительский ипотечный кооператив — не более чем своего рода пирамида. Взносы одних акционеров и выдача займов другим могут продолжаться до определенного момента, когда эта структура рухнет. Денег на выполнение обязательств просто не останется. 215-ФЗ ограничивает максимальное количество участников кооператива — их должно быть не более 15. Но поскольку кооператив данного типа не подпадает под действие закона, количество членов может быть любым.

В целом ПИК предлагает своим организаторам множество возможностей для обмана и обмана участников. Доказать что-либо в предварительном суде или постановлении суда будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотечный кооператив недвижимости

Некоторые российские банки готовы предоставлять ипотечные кредиты членам жилищных кооперативов в качестве альтернативы дошкольному образованию. Однако и к объекту, и к застройщику предъявляются более строгие требования, а именно: тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и тщательный анализ результатов деятельности застройщика.

Этот вид ипотеки очень рискованный, поэтому, скорее всего, также потребуется поручительство от третьего лица. Стандартная ипотека в акционерных банках не оформляется, поэтому для жилищных кооперативов существует альтернативная ипотека в следующем формате:

  • Скрытые потребительские кредиты до 10 лет под 14-15% годовых;
  • Кредит под залог недвижимости или других активов;
  • Кредит от застройщика.

В целом получение ипотеки для членов жилищно-ипотечных кооперативов сопряжено с множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию об этом варианте покупки жилья, ознакомиться с информацией о кооперативе, в том числе с оценкой репутации и отзывами реальных акционеров, и ключевыми условиями договора.

Вам также должно быть интересно узнать о других альтернативных способах приобретения недвижимости, например, по ипотеке под залог существующих домов.

Наш юрист по ипотеке всегда готов проконсультировать вас по всем сложным вопросам. Запишитесь на бесплатную консультацию на нашем сайте.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: