Стоит ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры?

Каждый продавец недвижимости, желающий продать свою квартиру, хочет сделать это на самых выгодных для себя условиях.

И здесь главный вопрос: продать квартиру самому или обратиться в агентство недвижимости?

В случае, если выбор падает на партнерство с агентами по недвижимости, будьте готовы заключить эксклюзивный договор купли-продажи недвижимости. Но перед этим не лишним будет узнать все плюсы и минусы этого соглашения.

Эксклюзивный договор — определение

Что такое эксклюзивный договор? Это соглашение, которое предоставляет преимущественное право покупки при продаже этой квартиры. Договор заключается между клиентом — владельцем проданной квартиры и подрядчиком — агентом по недвижимости.

В этом случае заказчик полностью передает свою недвижимость на продажу подрядчику. Агент по недвижимости заинтересован в продаже этой квартиры, так как получает комиссию от операции.

Эксклюзивный договор может быть заключен с одной компанией, если заказчик заключает несколько одинаковых договоров с разными компаниями, они не будут считаться действительными.

Подписание эксклюзивного договора не обязывает клиента обременять его материально, он получает установленную за квартиру цену. Оплата агенту по недвижимости оплачивается покупателем недвижимости.

Главное, зачем нужен эксклюзивный договор с агентством — продавать недвижимость выгодно, быстро и безопасно. Подписание таких документов становится все более популярным в 2021 году.

Юридические нюансы эксклюзивного договора

1. Эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг является консенсуальным, вступает в силу сразу после подписания;
2. Соглашение подписывается двумя сторонами, указывая, что подрядчик получит свои средства только после того, как все обязательства по этому соглашению будут выполнены;
3. Договор является подтверждением оказания услуги на возвратной основе, так как услуга предоставляется только за деньги;
4. Предметом договора является оказание услуг по покупке или продаже недвижимости;
5. Эксклюзивный договор может быть заключен только между владельцем недвижимости, желающим ее продать, и юридическим лицом или гражданином-предпринимателем, имеющим право оказывать услуги в сфере покупки недвижимости.
6. Эксклюзивный договор — это публичный договор, поскольку он обладает всеми характеристиками, присущими этому типу документа;
7. Сделка в первую очередь отвечает интересам клиента, так как осуществляется за его счет.

Условия подписания договора

Перед подписанием договора клиент должен подтвердить свои права на данную недвижимость и предоставить агентству документ о праве собственности на квартиру. Это позволит вам сделать первый анализ недвижимости.

Перед подписанием договора специалисты должны оценить недвижимость и проверить все документы на предмет чистоты сделок. Каждый случай индивидуален, поэтому вполне возможно, что для заключения сделки потребуются дополнительные документы, например, в квартире более одного собственника.

При подписании договора особое внимание следует обратить на условия, которые агентство устанавливает для продажи квартиры. Чаще всего этот срок не превышает 3-4 месяцев.

При желании вы можете включить в контракт пункт, согласно которому он будет автоматически продлеваться. Обязательно стоит обратить внимание на пункт, в котором прописаны условия расторжения договора.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К положительным можно отнести следующие моменты:

1. Заказчик получает защиту от непрофессионализма и риска быть обманутым мошенниками. В случае заключения стандартных контрактов с несколькими агентствами клиент рискует потерять информацию о своих намерениях сверх того, что требуется.
2. Существует некоторая защита юридических и экономических интересов продавца. Агентство может дать гарантию успешного завершения сделки, специалисты берут на себя полную ответственность за сбор документов и их правильное оформление вплоть до процесса перевода денег от покупателя к продавцу.
3. Продавец может быть уверен. Что его имущество будет оцениваться по его реальной потребительской стоимости. Для этого агентство проводит большой объем работы, изучая рынок и сравнивая эту недвижимость с аналогичными вариантами.
4. У клиента есть возможность существенно сэкономить время, так как он избавлен от необходимости лично показывать квартиру всем потенциальным покупателям, собирать документы.
5. Шансы продать квартиру по самой выгодной цене увеличиваются, так как агент по недвижимости определит стоимость квартиры с максимальной точностью.
6. Агент по недвижимости сам проведет рекламную кампанию с максимальным охватом потенциальных покупателей.

Эксклюзивный договор не свободен от ряда негативных моментов, к которым также следует быть готовым. Недобросовестный исполнитель — основная проблема, с которой сталкивается большинство собственников квартир, желающих выгодно и быстро продать свою недвижимость.

Такое партнерство не идет на пользу заказчику:

1. Всегда существует риск невыполнения обязательств по этому соглашению. И последнее, но не менее важное: это зависит от надежности выбранного агентства.
2. Рынок недвижимости полон мошенников, риск встречи с такими людьми присутствует всегда. Они осуществляют фиктивную деятельность, они не «затачиваются» на успех клиентов, а только для получения прибыли для себя. Их основная работа — воровать документы на собственность и продавать эту собственность через подставных лиц.
3. Успешное выполнение взятых на себя агентством обязательств зависит от деятельности подрядчика. Если он со своей стороны бездействует, надеяться на хороший результат нет никаких оснований.
4. Квартиру можно продать по заведомо заниженной цене, поэтому подрядчик желает как можно скорее выполнить свои обязательства перед клиентом и получить обещанную компенсацию.

Во многом успех продажи квартиры зависит от профессионализма компании, которая занимается продажей квартиры. Здесь важно не только правильно выбрать организацию, но и выбрать хорошего специалиста.

Продавец рискует выбрать не самого ответственного агента по недвижимости, он уже не может передумать и заключить договор с другим специалистом.

Главное правило, которым должен руководствоваться клиент, — тщательно выбирать агентство перед подписанием с ним контракта. Убедитесь, что вы действительно профессиональны и что с ними стоит заключить договор.

Не стесняйтесь спрашивать, сколько успешных продаж совершил этот конкретный человек за последние несколько лет, среднее время продажи квартиры. Не будет лишним поискать в Интернете и узнать отзывы других клиентов об этом агентстве и предлагаемом в качестве художника специалисте.

Как отличить компанию-однодневку и не попасться на удочку мошенников? Никогда не заключайте дистанционный договор, обязательно хотя бы раз посетите агентство лично. Изнутри будет понятно, сколько времени эта компания находится в этом зале.

Если в офисе явно пахнет краской, вся мебель новенькая, а обои еще не высохли, пока вас пытаются убедить, что это агентство работает уже не один десяток лет, подумайте об этом. Вполне возможно, что эта компания только вчера открыла свои двери, а завтра тоже может спокойно их закрыть, забрав ваши правоустанавливающие документы.

Как заключить договор?

Для подписания договора вам потребуется предоставить пакет документов. Со стороны исполнителя необходимо представить:

Также заказчик должен предоставить пакет документов:

Этот пакет может быть больше в зависимости от ситуации.

Контракт должен содержать ряд обязательных положений:

1. Дата и место задержания.
2. Стороны — стороны договора. Здесь написано полное название организации и специалиста, который будет представлять интересы продавца. Информация, относящаяся к заказчику услуги, также должна содержаться полностью.
3. Объект сделки. Компания должна выполнить ряд услуг, за которые заказчик должен заплатить.
4. Права и обязанности сторон.
5. Необходимо указать срок действия договора, конкретный срок его действия.
6. Цена сделки и порядок ее расчета. Размер комиссии напрямую зависит от стоимости квартиры. Как правило, она колеблется в пределах 2-5%. Все зависит от профессионализма агента по недвижимости. Цена может быть фиксированной. Оплата услуг агента по недвижимости делится на две части. Подрядчик получит предоплату за любой результат, даже в случае неисполнения обязательств по продаже квартиры. Остальную сумму агент по недвижимости получит только после выполнения заказа.
7. Условия отмены сделки. Заказчик может в любой момент признать договор недействительным, но при условии полной оплаты неустойки.
8. Ответственность сторон. В случае просрочки исполнения обязательств могут начисляться проценты за просрочку. Как правило, он рассчитывается за каждый день просрочки.

Документ может быть оформлен в простой письменной форме, подписан в двух экземплярах, по одному на каждого участника сделки.

Как расторгнуть договор на продажу квартиры

Эксклюзивный договор также регулируется Законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом Российской Федерации. Лучше всего изучить эти документы заранее, до подписания договора.

В случае невыполнения подрядчиком взятых на себя обязательств по договору, возможно одностороннее расторжение эксклюзивного договора с агентством недвижимости. В этом случае заказчик имеет полное право потребовать возврата аванса в течение десяти дней. Если этого не сделать, сумма единовременной выплаты добавляется к сумме возврата. Это 3% от просроченной суммы.

Для отказа от договора необходимо передать агенту по недвижимости сообщение об отказе от услуг посредника. Обязательно запишите причины, по которым вы настаиваете на расторжении ранее достигнутой договоренности.

обязательно наличие трех экземпляров, один должен быть передан руководителю компании, другой — непосредственному исполнителю услуги. Третий документ оставьте себе; оба представителя компании должны его подписать. Таким образом, они подтвердят, что получили карту.

В том случае, если агентство не спешит расторгать договор полюбовно, клиент может смело обращаться в суд и отстаивать свои права.

Если агентство вернуло вам контракт без лишних возражений и споров, позаботьтесь о том, чтобы оба оригинала были в ваших руках. Впоследствии собственник может самостоятельно продать свою квартиру или заключить договор с другим, более исполнительным органом.

По каким причинам может быть расторгну договор

Контракт может быть расторгнут, если подрядчик не выполняет хотя бы одно из взятых на себя по контракту обязательств.

Поэтому имеет смысл обратить особое внимание на то, что написано в абзаце, описывающем зону ответственности исполнителя:

1. Должны быть прописаны все обязанности агентства.
2. Ответственность исполнителя в случае неисполнения обязательств.
3. Конкретный перечень услуг, которые агент по недвижимости должен выполнить при продаже квартиры (реклама на ТВ, в газетах, на сайтах, условия размещения рекламы на этих сайтах).
4. Продолжительность времени, в течение которого подрядчик должен предоставлять отчеты клиенту.
5. Сроки и формат представления отчета.
6. Количество потенциальных покупателей, которых подрядчик должен привести для осмотра объекта продажи.
7. Убедитесь, что вы включили в контракт пункт о предоставлении регулярных отчетов по всем видам деятельности.
8. Укажите минимальную сумму, которую вы принимаете при продаже квартиры, это исключит риск того, что подрядчик попытается продать квартиру ниже ее реальной рыночной стоимости, и, если вы попытаетесь это сделать, договор может быть расторгнут без проблем.

все эти моменты лучше записать как можно подробнее, чтобы в случае невыполнения подрядчиком своих обязательств было легче расторгнуть с ним все договоренности.

Обратите внимание, что эксклюзивный договор называется так потому, что он специально разработан для вас на ваших условиях. В этом случае вам даже не нужно говорить о модельном контракте, поэтому не стесняйтесь настаивать на включении любых важных для вас моментов. В этом и состоит преимущество эксклюзивного контракта перед стандартным.

Расторжение договора в одностороннем порядке

В случае, если договор содержит пункт о штрафах, пени и пени со стороны заказчика в случае одностороннего расторжения договора, обратите внимание, что это как минимум незаконно. Такое вымогательство нарушает права клиента, что противоречит закону.

Если агентство настаивает на такой оговорке, не стесняйтесь обращаться в суд. Судебная практика в данном случае на стороне клиента и четко прописывает, что в случае одностороннего расторжения договора между клиентом и агентом по недвижимости взыскание штрафов является незаконным.

Но расторжение договора без штрафных санкций возможно только в том случае, если подрядчик не смог доказать, что он понес расходы при выполнении своих обязательств на момент заключения договора. Для этого как минимум должны быть чеки и квитанции, подтверждающие эти факты.

Если вы не можете лично уведомить руководителя агентства о расторжении договора или категорически отказываетесь принимать ваше уведомление, отправьте его письмом со списком приложений и уведомлением.

Сохраните все чеки и запасы. Это доказательство того, что вы отправили это уведомление и получили его.

Чтобы не платить фиксированную ставку, лучше указать, что вы передумали продавать свою собственность.