Анализ ипотеки и ее основных параметров позволит потенциальному заемщику выбрать наиболее подходящий банк и кредитную программу. Перед подачей заявки следует подробно изучить условия выдачи кредита, требования к заемщику и недвижимости. Рассмотрим подробнее, как анализируются ипотечные программы на российском банковском рынке.
Ипотека в России
Ипотечный кредит в нашей стране имеет множество нюансов, ограничений и недостатков. Перед заключением договора следует внимательно изучить весь перечень показателей, условия программ в различных банках и проанализировать их с точки зрения своей выгоды.
Давайте подробнее разберемся, какие виды ипотеки существуют и на какие ключевые показатели нужно обращать внимание в процессе изучения предложений.
Основные показатели
Относительно молодой рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации берет свое начало в 1995 году, когда ДельтаКредит и Сбербанк начали выдавать ипотечные кредиты населению. Именно с этого периода начинается поступательное развитие рынка с его взлетами и падениями.
Чтобы понять состояние отрасли банковского ипотечного кредитования, важно иметь информацию по ключевым показателям.
По официальным данным (Росстат России), общий объем выданных ипотечных кредитов в 2017 году имел постоянную тенденцию роста по сравнению с 2016 годом на 37% и составил 2 трлн рублей. Эти рекордные цифры сопровождались постепенным снижением процентных ставок и внедрением новых социальных программ, направленных на поддержку социально незащищенных слоев населения.
Средневзвешенная процентная ставка (на конец 2017 года) составила 9,79% годовых. ЦБ РФ неоднократно заявлял, что ставка продолжит снижение.
Рост объема ипотечных кредитов, выданных банками РФ, сопровождался, естественно, увеличением общей задолженности — более 5 трлн рублей по итогам 2017 года (показатель вырос на 15,5% по сравнению с 2016 годом). Просроченная же задолженность снизилась до 1,3% от общей суммы (в 2016 г этот показатель равнялся 1,6%). Это свидетельствует о некотором улучшении качества обслуживания жилищного кредита.
Банки
По данным ЦБ РФ, на начало этого года (1 квартал) в России насчитывалось 400 банков, уполномоченных заниматься ипотечным кредитованием. Большинство из них — участники рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы.
Основные игроки:
- Сбербанк России;
- Газпромбанк;
- ВТБ;
- Райффайзен Банк;
- Россельхоз Банк;
- DeltaCredito;
- Открытие;
- Промсвязьбанк;
- Уралсиб;
- Штанги АК;
Каждый из них имеет долгую историю своего бизнеса и предлагает потенциальным и существующим клиентам множество вариантов получения ипотеки. Получить кредит на покупку квартиры, дома, квартиры можно как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
Виды ипотеки
Ипотека бывает следующих видов:
- Ипотека на первичное проживание (объект приобретается при строительстве девелоперской компанией, имеющей аккредитацию кредитора).
- Готовый жилищный кредит (покупка квартиры или дома на вторичном рынке недвижимости).
- Ипотека под залог существующих домов (этот тип ссуды может подразумевать, а может и не подразумевать цель расходования выплаченных средств).
- Ипотека на покупку отдельного земельного участка или дома (такие объекты не совсем стандартные, поэтому большинство банков оформляются отдельными программами и предполагают более жесткие требования к заемщику и залогу).
Это стандартные виды ипотеки. Кроме указанных выше различают и нестандартные схемы:
- Ипотека без первоначального взноса (кредит выдается на сумму, равную 100% от стоимости приобретаемой недвижимости).
- Кредиты на покупку жилья в РФ иностранными гражданами (такие банковские продукты предлагают только некоторые банки).
- Кредит на приобретение отдельного парковочного места или гаража.
- Ипотека по двум документам (некоторые кредитные организации выдают ссуду при предъявлении паспорта и, возможно, второго документа).
- Кредит на ремонт, строительные работы и обустройство (на полученную сумму можно сделать ремонт, купить мебель, оборудование).
- Ипотека для пенсионеров (некоторые кредитные организации готовы кредитовать клиентов в возрасте до 75-80 лет по истечении срока договора).
- Кредитование индивидуальных предпринимателей, предприятий на покупку коммерческой недвижимости.
Отдельным блоком выделен социальный заем, который направлен на приобретение комфортного жилья для социально незащищенных граждан:
- ипотека с материнским капиталом (ее можно отправить на выплату первого взноса или погашение текущей задолженности);
- военный заем (для участников НИС);
- семейная ипотека с господдержкой под 6% годовых;
- программа «Молодая семья» (для заемщиков до 35 лет, нуждающихся в жилье);
- региональные социальные программы (состоящие из тарифных льгот на приобретение социального жилья);
- деревянная ипотека (выдается на покупку дешевых деревянных домов).
Подробно все виды ипотеки обсуждаются в отдельном посте. На его основе можно анализировать ипотеку в разрезе ипотечных продуктов.
Процентные ставки
По данным ЦБ РФ, средневзвешенная процентная ставка по кредитам на недвижимость, выданным российскими банками, составила 9,59% годовых. В это значение включены данные как с первичного, так и с вторичного рынков, ставки по которым в последние годы практически сравнялись.
Рассмотрим статистику более подробно, применительно к каждому рынку.
Вторичный рынок
Неизвестным фактом является мнение банковских специалистов о том, что получение кредита на покупку готовой недвижимости с уже оформленным правом собственности сопряжено с меньшими рисками, чем покупка строящегося здания. Это выражается, прежде всего, в более низких процентных ставках.
Данные вторичного рынка представлены в таблице ниже.
| Банк | Базовая ставка,% от | Опыт, мес | Возраст, лет |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | 8,3 | 6 | 21–75 |
| ВТБ | 7.9 | 3 | 21–65 |
| Райффайзен Банк | 8,19 | 3 | 21–65 |
| Газпромбанк | 7,8 | 6 | 21-60 |
| Росбанк | 8,39 | 2 | 20–65 |
| Россельхозбанк | 7,95 | 6 | 21–65 |
| Абсалют Банк | 9,25 | 3 | 21–65 |
| Промсвязьбанк | 8.9 | 4 | 21–65 |
| Главная.РФ | 8,6 | 3 | 21–65 |
| Уралсиб | 8,19 | 3 | 18–65 |
| АК Бар | 7,99 | 3 | 18–70 |
| Транскапиталбанк | 8,49 | 3 | 21–75 |
| ФК Открытие | 8,3 | 3 | 18–65 |
| Связь-банк | 9,3 | 4 | 21–65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 6 | 21–65 |
| Металлинвестбанк | 8,3 | 4 | 18–65 |
| Зенит Банк | 8,49 | 4 | 21–65 |
| СМП Банк | 9,5 | 6 | 21–65 |
| UniCredit Banca | 8,4 | 6 | 21–65 |
| Альфа Банк | 8,99 | 6 | 20–64 |
| Возрождение | 7,95 | 6 | 18–70 |
| Сургутнефтегазбанк | 8,49 | 6 | 21–70 |
| МинБ | 8,5 | 3 | 22–65 |
| Севергазбанк | 8,5 | 6 | 21–70 |
| Банк «Санкт-Петербург | девять | 4 | 18–70 |
| Совкомбанк | 9,39 | 3 | 20-85 |
Первичный рынок
Строящиеся объекты характеризуются более низкими процентными показателями, чем рынок готовой недвижимости. Это подтверждается информацией в следующей таблице.
| Банк | Размещение, % | PV, % | Опыт работы, лет | Возраст, лет |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,3 | 15 | 6 | 21–75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21–65 |
| Райффайзен Банк | 8,99 | 15 | 3 | 21–65 |
| Газпромбанк | 9.2 | ветры | 6 | 21–65 |
| Росбанк | 10,74 | 15 | 2 | 20–65 |
| Россельхозбанк | девять | ветры | 6 | 21–65 |
| Абсалют Банк | 10,75 | 15 | 3 | 21–65 |
| Промсвязьбанк | 9.15 | 15 | 4 | 21–65 |
| ДОМ.РФ | 8.9 | 15 | 3 | 21–65 |
| Уралсиб | 9,49 | 10 | 3 | 18–65 |
| АК Бар | 9.2 | 10 | 3 | 18–70 |
| Транскапиталбанк | 9,49 | ветры | 3 | 21–75 |
| ФК Открытие | 8,8 | 15 | 3 | 18–65 |
| Связь-банк | 9.2 | 15 | 4 | 21–65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 15 | 6 | 21–65 |
| Металлинвестбанк | 9.1 | 10 | 4 | 18–65 |
| Зенит Банк | 9,5 | ветры | 4 | 21–65 |
| СМП Банк | 10,99 | 15 | 6 | 21–65 |
| Альфа Банк | 9,29 | 15 | 6 | 20–64 |
| UniCredit Banca | 9,4 | ветры | 6 | 21–65 |
Основные условия ипотечного кредита
Рассмотрим подробно основные условия получения ипотечной ссуды в РФ и параметры, на которые обязательно стоит обратить внимание перед оформлением кредита.
Первый взнос
У подавляющего большинства кредиторов в РФ первоначальный взнос будет обязательным. До кризиса 2014 года было достаточно банков, не предлагающих программ первоначального взноса. Однако после известных событий банки отказались от рискованных условий выдачи ипотеки.
Как оформить ипотеку без залога теперь вы можете узнать в специальном посте.
Сейчас минимальный взнос составляет в среднем 15% от стоимости приобретаемого товара. Заемщикам, участвующим в социальных проектах (таких как программа «Молодая семья»), может быть разрешено внести 10%.
Клиентов, относящихся к категориям повышенного риска (в раннем пенсионном возрасте, которые не могут подтвердить свой доход и т.д.), Банк может обязать платить не менее 20-40% единовременно%.
Сумма
Размер кредитных средств в большинстве случаев зависит от платежеспособности клиента. Минимальная сумма обычно начинается примерно от 300 тысяч рублей. А максимум, в зависимости от выбранного банка, может достигать сотен миллионов.
Предварительно, в процессе оценки кредитной заявки, кредитная организация определяет для потенциального заемщика максимальную сумму заемных средств, которую она может запросить при текущем уровне дохода.
Валюта
После недавнего валютного кризиса подавляющее большинство ипотечных кредитов выдается в российских рублях. Осталось немного банков, готовых кредитовать клиентов в долларах или евро. А количество заявок на ипотеку в иностранной валюте значительно снизилось по сравнению с периодом до 2014 года.
ВАЖНЫЙ! Валютные риски могут привести к серьезному удорожанию конечной стоимости кредита. Этот факт необходимо учитывать при выборе ипотечной программы.
Обеспечение
Недвижимость, приобретенная с помощью банка, после подписания кредитного договора и кредитного договора будет передана в залог банку. Облигация регистрируется в МФЦ или Regpalat с торговой маркой в системе и выдачей нового свидетельства о праве собственности.
Заложенное жилье нельзя передавать в дар, продавать, закладывать и т.д. Некоторые кредитные организации запрещают перепланировку или даже сдачу в аренду, чтобы избежать возможного снижения рыночной стоимости имущества.
Комиссии
Большинство российских банков отказались от различных видов дополнительных комиссий и платежей после серии судебных исков о незаконности их взимания. Раньше заемщик платил за открытие и ведение счета, за выдачу кредита, за перевод денег на ссудный счет, за досрочное погашение, за рассмотрение заявки и так далее
Сейчас таких сборов нет. Однако некоторые (мелкие) банки продолжают взимать комиссию за текущее погашение долга или за выдачу кредита. Эти дополнительные расходы важно определить на этапе подачи заявки.
Страхование
При подаче заявления на получение ссуды под залог недвижимости кредиторы требуют обязательного страхования залога. Ипотечное страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика по закону является добровольным желанием клиента и не может быть обеспечено банком.
Однако на практике все происходит иначе. В случае отказа в полном страховании банк просто поднимает базовую ставку как минимум на 1 процентный пункт.
Требования заемщика
Заемщик, которому требуется большая сумма для покупки недвижимости, должен соответствовать ряду требований. Рассмотрим их подробнее.
Стаж
Банки различают понятие трудового стажа на текущем рабочем месте и общий трудовой стаж, указывая на наличие у человека опыта. Срок пребывания на последнем месте обычно не должен быть менее 3-4 месяцев, но некоторые кредиторы могут рассматривать заявки только с 6-месячным сроком работы.
Общий стаж работы должен быть больше одного года. Поэтому молодой специалист, проработавший в стабильной компании менее года, даже при хорошей зарплате рискует получить отказ в ипотеке.
Возраст
Стандартная ипотека предполагает возрастное ограничение в зависимости от способности человека эффективно работать. То есть обычно он составляет от 21 до 55 лет для женщин и до 60 лет для мужчин.
Но поскольку многие люди продолжают работать после выхода на пенсию, эта картина несколько расширилась. Многие банки выдают ссуды до 65 лет, а некоторые даже до 75–85 лет.
Подробнее об ипотеке для пенсионеров читайте в отдельном посте.
Гражданство
Большинство российских банков помимо прочего в перечне обязательных требований к заемщику указывают наличие российского гражданства как дополнительного гаранта исполнения обязательств по договору.
Лишь немногие кредиторы не принимают во внимание фактор гражданства и готовы ссудить любому клиенту с достаточной кредитоспособностью. Это банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк, ДельтаКредит, Росевробанк и др.
Ипотека для иностранных граждан подробно рассмотрена в последнем посте.
Доход
Цена ₽ Вклад ₽ 30% Срок действия лет месяцев Ставка% Аннуитет Да Нет Ежемесячный платеж
12 000 000 руб
Переплата
12 000 000 руб
Минимальный доход
12 000 000 руб
РаспечататьОтправить заявку
Уровень дохода является основным параметром, по которому банк оценивает потенциального заемщика с точки зрения надежности и стабильности в исполнении кредитных обязательств.
От общего дохода домохозяйства выплаты по ипотеке и другим займам не должны составлять более 40%. Некоторые банки указывают уровень минимальной заработной платы в цифрах (например, не менее 20 тысяч рублей в месяц).
Уже сегодня кредиторы готовы учитывать дополнительные источники дохода (пенсии, подработка и так далее), что может быть подтверждено выпиской из банка, справкой по форме банка.
Вы можете рассчитать необходимый доход с помощью нашего ипотечного калькулятора.
Кредитная история
Кредитная история каждого клиента банка характеризует его финансовую репутацию и надежность. Специальные базы данных CRI содержат всю информацию об обращениях человека в кредитные организации, информацию обо всех выданных, действующих и погашенных кредитах, о просрочках (до количества дней) и т.д.
У лиц с плохой кредитной историей высока вероятность отказа в выдаче ипотеки. Лишь несколько банков готовы сотрудничать с такими заемщиками.
Подробнее о получении ипотеки с плохой кредитной историей читайте ниже.
Поручители и созаемщики
В некоторых случаях может потребоваться выступление поручителей или созаемщиков. Они выступят в качестве гарантии надлежащего выполнения условий кредитного договора.
Кроме того, совокупный доход заемщика и созаемщика значительно увеличит сумму кредита. Созаемщик и поручитель должны будут предоставить заемщику аналогичный пакет документов и пройти полную проверку банком.
Стандартный пакет документов
Стандартный пакет ипотечной документации включает:
- российский паспорт;
- документы о доходах и трудоустройстве;
- документы, подтверждающие семейное положение клиента;
- документы, подтверждающие регистрацию;
- анкета;
- документы залога.
Также в банке можно оформить ИНН, СНИЛС, загранпаспорт, военный билет, водительские права и так далее
ПРИМЕЧАНИЕ! При покупке вторичной недвижимости обязательно необходимо будет предоставить отчет об оценке, который составляет компания, аккредитованная банком.
Время подачи и обработки заявки
Подача заявки сегодня осуществляется двумя основными способами: онлайн на сайте конкретного банка или лично связавшись с офисом обслуживания. Для подачи онлайн-заявки требуется предварительное решение после того, как вы укажете всю информацию о себе и о ссуде, на которую подаете заявку.
При личном посещении отделения банка необходимо заполнить анкету и предоставить комплект заранее оформленных документов.
Каждый банк вправе самостоятельно устанавливать интервалы рассмотрения поданного заявления. Некоторые банки готовы дать ответ на второй день, другие — через несколько недель. Среднее время обычно составляет 5-7 рабочих дней.
Порядок погашения и досрочного погашения
Неотъемлемой частью подписанного кредитного договора является план выплат по ипотечному кредиту. Эта программа представляет собой подробную таблицу с указанием минимального ежемесячного платежа и даты, до которой необходимо внести деньги. В случае нарушения данных параметров (депозит меньше указанной суммы или просрочка платежа) банк имеет право взимать штраф.
Досрочное погашение по законодательству РФ допускается с любого дня после подписания договора. Никаких штрафов или комиссий взиматься не должно. Единственным ограничением здесь может быть обязанность некоторых банков заранее проинформировать банк о предстоящем платеже. Для этого вам необходимо будет написать заявление в произвольной форме с указанием даты платежа и суммы, которую необходимо внести.
Анализ ипотеки — его основные условия и требования — позволит вам принять логичное решение о том, брать ли ссуду. Обязательно внимательно ознакомьтесь с условиями кредита, суммами и процентными ставками, наличием или отсутствием комиссий, порядком выплаты и досрочного погашения, а также нюансами покупки страхового полиса. Только имея полную информацию о таких параметрах, заемщик должен заключить кредитный договор.
Подробнее о том, как работает государственная ипотека в России, читайте дальше. Мы также рекомендуем вам узнать о текущих скидках по ипотеке.
Пожалуйста, оцените пост и поставьте лайк.
