Товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Ассоциация собственников собственности (ТСН) — довольно новое понятие, появившееся в гражданском праве только в октябре 2014 года.

ТСН должна была заменить ТСЖ (Ассоциация домовладельцев), но поскольку не были внесены некоторые изменения в учредительные документы жилищного законодательства, ТСН и ТСЖ существуют параллельно, имея общие и отличительные признаки.

Давайте подробнее рассмотрим, что такое партнерство в сфере недвижимости?

Понятие

ТСН — добровольное объединение собственников недвижимости, призванное реализовать право граждан России владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом:

Основная задача ТСН — выполнение функций совместного использования активов участников товарищества, на которые организация имеет право:

1. Заключение различных договоров. В том числе на обслуживание, поставку коммунальных услуг и ремонт принадлежащих им товаров народного потребления.
2. Составление сметы всех расходов и доходов (ведение бухгалтерского учета).
3. Использование банковских кредитов, перечисление материальных и денежных средств на услуги и работы, выполняемые для ТСН.
4. Продажа, обмен, передача общего блага во временное пользование.
5. Представление законных интересов всех участников партнерства в отношениях с государственными органами, в том числе с налоговыми.

TSN может от имени и за счет членов строить на земле, принадлежащей компании, или восстанавливать часть общей собственности, если это соответствует уставу.

Задачи ТСН:

Поскольку ТСН является некоммерческой организацией, его предпринимательская деятельность направлена ​​на достижение целей, указанных в уставе организации, для которой создана компания.

Вся полученная прибыль не может быть поделена между участниками организации, она направлена ​​на поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.

Далее рассмотрим типы партнерских отношений в сфере недвижимости.

Виды ТСН

Есть два:

Согласно законодательству Российской Федерации компании являются юридическими лицами на основании членства их участников. Все члены бизнес-организации приобретают деловые права и обязанности (членство) в отношении создаваемого ими юридического лица.

Высшим органом общества является общее собрание участников (п. 1 ст. 65.3 ГК РФ).

Все коммерческие юридические лица (кроме унитарных предприятий), а также ряд некоммерческих организаций созданы и действуют в форме компаний:

Что касается унитарной организации, то она не наделена правом собственности на активы, закрепленные за ней собственником. Собственность унитарной организации неделима и не может быть распределена посредством вкладов даже между сотрудниками организации.

Государственные и муниципальные унитарные предприятия (являющиеся коммерческими организациями), а также следующие некоммерческие организации создаются и действуют в форме унитарных организаций:

Создание ТСН

Как создать партнерство в сфере недвижимости? Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут создавать только товарищества собственников жилья.

ТСН могут быть созданы:

1. Собственники помещений в разных многоквартирных домах, если дома расположены на земельном участке с общей границей и сетями технического и инженерного обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений. Документы, подтверждающие общую границу, содержатся в едином государственном реестре недвижимости.
2. Собственники нескольких соседних жилых домов, загородных домов с приусадебным участком или без него, гаражей и других объектов, если дома расположены на земельном участке с общей границей и инженерными сетями, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более одного жилого дома.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация товарищества собственников недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Преимущества ТСН

Главное преимущество — это единственный процесс принятия решения (организацией или самими собственниками) по отчуждению / использованию жилых и нежилых помещений, земли.

Власть принадлежит владельцам. Они управляют домом или много. При принятии решения необходимо учитывать мнение всех собственников, участвующих в ТСН.

Устав партнерства прозрачен. Управление позволяет владельцам избежать необоснованных затрат на содержание дома или другой территории.

Сами собственники утверждают сроки сбора взносов и проведения утвержденного ремонта. На собрании в присутствии всех участников ТСН составляются и утверждаются план работы и смета.

Сводка преимуществ:

Недостатки ТСН

Основные минусы:

Последние два пункта связаны с угрозой невозврата вложенных средств, коммунальных платежей собственникам недвижимости в случае банкротства.

Юридическое лицо может объявить себя банкротом без гарантий возврата средств, вложенных в общий фонд участниками общества.

Акцент TSN на управлении жильем может привести к тому, что интересы жителей не всегда будут учитываться, например, при аренде совместной собственности.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Ассоциация домовладельцев — Ассоциация домовладельцев. Эта организационно-правовая форма существует гораздо дольше, что объясняет ее большую популярность.

Статья 135 ТК РФ определяет ТСЖ как некоммерческое объединение физических лиц, собственников жилых помещений в конкретном кондоминиуме или нескольких конкретных жилых домах. Создайте партнерство на общем собрании.

Затем рассмотрим плюсы и минусы ассоциации домовладельцев.

Преимущества:

1. Вы можете влиять на деятельность управляющей компании. Все решения принимаются на собрании жильцов.
2. Вы можете выбрать управляющую компанию. Товарищества собственников жилья имеют право отказаться от услуг, предлагаемых сторонними подрядчиками, и нанять специалистов необходимой для работы квалификации. Для ТСЖ можно создать свою собственную операционную организацию, которая позволит вам предлагать услуги также внутри других жилых домов и, следовательно, получать дополнительную прибыль.
3. Жители в большинстве случаев готовы вкладывать деньги в улучшение земель, окружающих их среду обитания.

Недостатки ТСЖ:

1. Операционные выплаты увеличились. Поскольку решения принимаются на общем собрании, не исключена возможность того, что арендаторы, обладающие хорошим материальным достатком, захотят провести благоустройство территории с помощью дорогостоящих устройств.
2. Недостаточная законодательная поддержка. Недобросовестные арендаторы, не платящие за коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим местонахождением, зная, что руководство ТСЖ не сможет в ближайшее время взыскать с них долги.
3. Безынициативность арендаторов, которые не всегда поддерживают даже достаточно рациональные решения, исходящие от руководства ТСЖ.

Отличия ТСН и ТСЖ

ТСЖ осуществляет контроль только за благоустройством жилой недвижимости, в первую очередь многоквартирного дома. ТСН проводит мероприятия по благоустройству, охране и содержанию как жилых, так и нежилых помещений.

Цели, функции и задачи такой организации аналогичны целям и задачам ТСЖ, но более амбициозны. Следовательно, HOA может быть частью TSN.

Или арендаторы могут выйти из ТСЖ и присоединиться к TSN, более крупному учреждению, которое может решить проблемы квартиры и земли, гаражей, складов, дач и других нужд.

ТСН имеет возможность внедрить любые необходимые дополнительные исполнительные объекты: сервис по ремонту электричества в домах и постройках, все, что с этим связано и так далее

Что лучше

Объединения отличаются тем, что в состав первых входят не только жилые объекты собственников, но и нежилые объекты с коммерческой составляющей.

Если вам нужно хранить несколько объектов для разных целей, TSN это сделает. Если из недвижимости только МКД, лучше выбирать ТСЖ.

Если говорить о системе налогообложения, то «упрощенное» ТСЖ более выгодно для собственников, а не стандартная обычная система налогообложения, предусмотренная для ТСН. Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, так как дом предназначен для жителей, а не для бизнеса.

Итак, подумайте, каковы плюсы и минусы партнерства в сфере недвижимости вместо SNT?

Отличия ТСН и СНТ

Садоводческое товарищество могут создать владельцы дачных участков после принятия коллективного решения на собрании.

Участники СНТ могут совместно решать различные социально-экономические задачи, в том числе вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. SNT — это официальная организация, которую необходимо будет зарегистрировать, чтобы придать ей юридический статус.

ТСН в 2021 году — более широкое понятие, чем другие организационно-правовые формы, поскольку помимо кооперативов объединяет множество ОБТК. Все партнерства создаются с целью управления государственными активами, а также для выполнения социальных и экономических задач.

Обе организации предусматривают формирование единого органа и совета. Контрольные и исполнительные органы представлены в ТСН, некоторые важные решения будут приниматься некоторыми членами организации, а не общим собранием, определяющим большинство голосов, как это происходит в ТСЖ.

Проблемы возникают только в том случае, если СНТ испытывает трудности с разграничением участков, оформлением права на собственные коммуникации, в том числе по другим конфликтным вопросам. Любая часть СНТ может выделиться из общей композиции.

Ассоциация недвижимости — это объединение владельцев любой жилой недвижимости, в том числе не только квартир, но и зданий, а также помещений, предназначенных для коммерческого использования, и даже земли.

Стоит ли переходить на TSN? Однозначно ответить сложно, учитывая все плюсы и минусы организации товарищества собственников.

Например, у жителей домов с необходимостью капитального ремонта аргументов в пользу организации ТСН может накопиться гораздо меньше, чем у домовладельцев в новых районах с плотной застройкой, относительно новых зданиях или помещениях коммерческого назначения.