Ассоциация собственников собственности (ТСН) — довольно новое понятие, появившееся в гражданском праве только в октябре 2014 года.
ТСН должна была заменить ТСЖ (Ассоциация домовладельцев), но поскольку не были внесены некоторые изменения в учредительные документы жилищного законодательства, ТСН и ТСЖ существуют параллельно, имея общие и отличительные признаки.
Давайте подробнее рассмотрим, что такое партнерство в сфере недвижимости?
Понятие
ТСН — добровольное объединение собственников недвижимости, призванное реализовать право граждан России владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом:
Основная задача ТСН — выполнение функций совместного использования активов участников товарищества, на которые организация имеет право:
- Заключение различных договоров. В том числе на обслуживание, поставку коммунальных услуг и ремонт принадлежащих им товаров народного потребления.
- Составление сметы всех расходов и доходов (ведение бухгалтерского учета).
- Использование банковских кредитов, перечисление материальных и денежных средств на услуги и работы, выполняемые для ТСН.
- Продажа, обмен, передача общего блага во временное пользование.
- Представление законных интересов всех участников партнерства в отношениях с государственными органами, в том числе с налоговыми.
TSN может от имени и за счет членов строить на земле, принадлежащей компании, или восстанавливать часть общей собственности, если это соответствует уставу.
Задачи ТСН:
Поскольку ТСН является некоммерческой организацией, его предпринимательская деятельность направлена на достижение целей, указанных в уставе организации, для которой создана компания.
Вся полученная прибыль не может быть поделена между участниками организации, она направлена на поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
Далее рассмотрим типы партнерских отношений в сфере недвижимости.
Виды ТСН
Есть два:
Согласно законодательству Российской Федерации компании являются юридическими лицами на основании членства их участников. Все члены бизнес-организации приобретают деловые права и обязанности (членство) в отношении создаваемого ими юридического лица.
Высшим органом общества является общее собрание участников (п. 1 ст. 65.3 ГК РФ).
Все коммерческие юридические лица (кроме унитарных предприятий), а также ряд некоммерческих организаций созданы и действуют в форме компаний:
Что касается унитарной организации, то она не наделена правом собственности на активы, закрепленные за ней собственником. Собственность унитарной организации неделима и не может быть распределена посредством вкладов даже между сотрудниками организации.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия (являющиеся коммерческими организациями), а также следующие некоммерческие организации создаются и действуют в форме унитарных организаций:
Создание ТСН
Как создать партнерство в сфере недвижимости? Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут создавать только товарищества собственников жилья.
ТСН могут быть созданы:
- Собственники помещений в разных многоквартирных домах, если дома расположены на земельном участке с общей границей и сетями технического и инженерного обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений. Документы, подтверждающие общую границу, содержатся в едином государственном реестре недвижимости.
- Собственники нескольких соседних жилых домов, загородных домов с приусадебным участком или без него, гаражей и других объектов, если дома расположены на земельном участке с общей границей и инженерными сетями, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более одного жилого дома.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация товарищества собственников недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Преимущества ТСН
Главное преимущество — это единственный процесс принятия решения (организацией или самими собственниками) по отчуждению / использованию жилых и нежилых помещений, земли.
Власть принадлежит владельцам. Они управляют домом или много. При принятии решения необходимо учитывать мнение всех собственников, участвующих в ТСН.
Устав партнерства прозрачен. Управление позволяет владельцам избежать необоснованных затрат на содержание дома или другой территории.
Сами собственники утверждают сроки сбора взносов и проведения утвержденного ремонта. На собрании в присутствии всех участников ТСН составляются и утверждаются план работы и смета.
Сводка преимуществ:
Недостатки ТСН
Основные минусы:
Последние два пункта связаны с угрозой невозврата вложенных средств, коммунальных платежей собственникам недвижимости в случае банкротства.
Юридическое лицо может объявить себя банкротом без гарантий возврата средств, вложенных в общий фонд участниками общества.
Акцент TSN на управлении жильем может привести к тому, что интересы жителей не всегда будут учитываться, например, при аренде совместной собственности.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Ассоциация домовладельцев — Ассоциация домовладельцев. Эта организационно-правовая форма существует гораздо дольше, что объясняет ее большую популярность.
Статья 135 ТК РФ определяет ТСЖ как некоммерческое объединение физических лиц, собственников жилых помещений в конкретном кондоминиуме или нескольких конкретных жилых домах. Создайте партнерство на общем собрании.
Затем рассмотрим плюсы и минусы ассоциации домовладельцев.
Преимущества:
- Вы можете влиять на деятельность управляющей компании. Все решения принимаются на собрании жильцов.
- Вы можете выбрать управляющую компанию. Товарищества собственников жилья имеют право отказаться от услуг, предлагаемых сторонними подрядчиками, и нанять специалистов необходимой для работы квалификации. Для ТСЖ можно создать свою собственную операционную организацию, которая позволит вам предлагать услуги также внутри других жилых домов и, следовательно, получать дополнительную прибыль.
- Жители в большинстве случаев готовы вкладывать деньги в улучшение земель, окружающих их среду обитания.
Недостатки ТСЖ:
- Операционные выплаты увеличились. Поскольку решения принимаются на общем собрании, не исключена возможность того, что арендаторы, обладающие хорошим материальным достатком, захотят провести благоустройство территории с помощью дорогостоящих устройств.
- Недостаточная законодательная поддержка. Недобросовестные арендаторы, не платящие за коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим местонахождением, зная, что руководство ТСЖ не сможет в ближайшее время взыскать с них долги.
- Безынициативность арендаторов, которые не всегда поддерживают даже достаточно рациональные решения, исходящие от руководства ТСЖ.
Отличия ТСН и ТСЖ
ТСЖ осуществляет контроль только за благоустройством жилой недвижимости, в первую очередь многоквартирного дома. ТСН проводит мероприятия по благоустройству, охране и содержанию как жилых, так и нежилых помещений.
Цели, функции и задачи такой организации аналогичны целям и задачам ТСЖ, но более амбициозны. Следовательно, HOA может быть частью TSN.
Или арендаторы могут выйти из ТСЖ и присоединиться к TSN, более крупному учреждению, которое может решить проблемы квартиры и земли, гаражей, складов, дач и других нужд.
Я ДОЛЖЕН | ТСН | |
Состояние | Некоммерческое организационное обучение |
|
Налогообложение | Упрощенный | Общий |
Разрешения на создание организации и ее существование | Лицензия на управление кондоминиумом | Лицензия на управление определенными типами недвижимости |
Учредительные документы | Карточка, свидетельство о регистрации юридического лица | |
Документы | Договор подряда, коммунальные услуги, другие субъекты, оказывающие услуги по благоустройству недвижимости | |
Состав |
|
|
Прибытие права на создание организации | При наличии 50% положительных голосов собственников многоквартирного дома | Избрание членов товарищества, в том числе граждан-собственников и представителей бизнес-владельцев недвижимости. |
Рабочий режим | Деятельность осуществляется посредством открытых собраний, в которых участвуют члены партнерства | Решения принимают не все собственники недвижимости, а только те, кто входит в товарищество |
Функции, задачи, цели |
|
Он организует и управляет общей частью, предназначенной для всех типов недвижимости:
|
Руководитель | Президент | Менеджер |
ТСН имеет возможность внедрить любые необходимые дополнительные исполнительные объекты: сервис по ремонту электричества в домах и постройках, все, что с этим связано и так далее
Что лучше
Объединения отличаются тем, что в состав первых входят не только жилые объекты собственников, но и нежилые объекты с коммерческой составляющей.
Если вам нужно хранить несколько объектов для разных целей, TSN это сделает. Если из недвижимости только МКД, лучше выбирать ТСЖ.
Если говорить о системе налогообложения, то «упрощенное» ТСЖ более выгодно для собственников, а не стандартная обычная система налогообложения, предусмотренная для ТСН. Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, так как дом предназначен для жителей, а не для бизнеса.
Итак, подумайте, каковы плюсы и минусы партнерства в сфере недвижимости вместо SNT?
Отличия ТСН и СНТ
Садоводческое товарищество могут создать владельцы дачных участков после принятия коллективного решения на собрании.
Участники СНТ могут совместно решать различные социально-экономические задачи, в том числе вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. SNT — это официальная организация, которую необходимо будет зарегистрировать, чтобы придать ей юридический статус.
ТСН в 2021 году — более широкое понятие, чем другие организационно-правовые формы, поскольку помимо кооперативов объединяет множество ОБТК. Все партнерства создаются с целью управления государственными активами, а также для выполнения социальных и экономических задач.
Обе организации предусматривают формирование единого органа и совета. Контрольные и исполнительные органы представлены в ТСН, некоторые важные решения будут приниматься некоторыми членами организации, а не общим собранием, определяющим большинство голосов, как это происходит в ТСЖ.
Проблемы возникают только в том случае, если СНТ испытывает трудности с разграничением участков, оформлением права на собственные коммуникации, в том числе по другим конфликтным вопросам. Любая часть СНТ может выделиться из общей композиции.
Ассоциация недвижимости — это объединение владельцев любой жилой недвижимости, в том числе не только квартир, но и зданий, а также помещений, предназначенных для коммерческого использования, и даже земли.
Стоит ли переходить на TSN? Однозначно ответить сложно, учитывая все плюсы и минусы организации товарищества собственников.
Например, у жителей домов с необходимостью капитального ремонта аргументов в пользу организации ТСН может накопиться гораздо меньше, чем у домовладельцев в новых районах с плотной застройкой, относительно новых зданиях или помещениях коммерческого назначения.