Валюта ипотеки и в какой лучше брать в 2021 году

Привет! Каждый человек, решивший оформить ипотеку, задумывается о выгодных условиях кредита. Один из вопросов, над которым задумывается будущий заемщик, — в какой валюте брать ипотеку. До 2015 года большинство крупных российских банков предлагали возможность брать жилищный кредит не только в рублях, но также в долларах и евро. Заемщиков привлекали низкие ставки (в несколько баллов) и небольшие суммы переплаты. В условиях стабильности данное кредитное предложение было оправдано. Как дела сейчас?

Какую валюту ипотеки выбрать

Расчёт

Давайте немного отойдем от сегодняшней реальности и вспомним события трехлетней давности. В то время специалисты в области банковских услуг предоставляли потенциальным заемщикам небольшой расчет, который помогал им сориентироваться.

Допустим, мы купили жилье до середины 2014 года по цене 1,5 миллиона рублей, первоначальный взнос — 250 тысяч рублей, срок возврата — 5 лет. При выборе валюты в качестве валюты переплата составила 580-710 тыс. (38,7-47,3%); при выборе долларов — 378-550 тысяч (25,2-36,7%).

В самом широком диапазоне был превышение взноса при оформлении ипотеки в евро (378-750 тыс. Или 25,2-50%). Уже тогда, в 2014 году, такой заем мог быть прибыльным или, наоборот, стоить дороже, чем заем в рублях. Если бы ставка оставалась на прежнем уровне в течение срока действия кредитного договора (в нашем случае 5 лет, до 2019 года), то выгоднее было бы брать ипотеку в долларах, а в рублях — дешевле.

Допускаются небольшие взлеты и падения обменного курса; они не окажут большого влияния на график платежей. Но все сложилось иначе, и те, кто потом взял ипотеку в иностранной валюте, оказались на грани разорения.

Ситуация на рынке

Назвать конкретную сумму переплаты по разным кредитным предложениям сейчас невозможно. Во-первых, потому что такого выбора нет (только ипотека в рублях). А во-вторых, размер переплаты зависит от рыночной ситуации, и сегодняшние экономические условия нельзя назвать стабильными.

Выгодный сценарий

Есть ситуация, когда вы выиграете больше всего. Представьте, что у вас есть ипотека, валюта, в которой вы ее взяли, обесценилась. В этом случае вы сможете быстрее погасить долг и существенно сэкономить на переплате.

При обратном сценарии (если ставка значительно вырастет) погасить кредит будет сложно, есть риск потерять купленную недвижимость. История «знает» такие примеры (дефолт 1998 г. — доллар вырос с 6 до 29 руб., События 2014–2015 гг. — санкции привели к резким колебаниям курса). От подобных случаев не застрахован никто, ни один эксперт не может дать стопроцентной гарантии своих прогнозов по экономической ситуации в стране. Прибыльный сценарий сейчас маловероятен.

Прогнозы экспертов

Многие банки отказались выдавать ипотеку в долларах и евро (сейчас только рублях), поскольку в 2015 году ЦБ РФ повысил коэффициенты риска до 300% (ипотека в иностранной валюте стала для банков невыгодной). За первые четыре месяца 2017 года было выдано всего три ипотеки в иностранной валюте, и даже в конце 2014 года (когда курс доллара и евро начал расти) валютная ипотека составляла 20% портфеля.

После недавних событий 2014-2015 годов (переход Крыма в состав Российской Федерации, введенные санкции, удвоение стоимости евро и доллара) ситуация начала стабилизироваться, сейчас обменный курс меняется незначительно, но отголоски недавнего кризиса по-прежнему сказываются на доходах граждан. За эти годы кредит в евро и долларах потерял свою популярность, все понимали: во время кризиса невозможно было взять ипотеку в иностранной валюте (особенно если вспомнить яркий пример: обанкротившиеся заемщики, взявшие ипотеку в долларах) пару лет назад).

Однако специалисты Минэкономразвития прогнозируют дальнейшее укрепление рубля. А финансисты прогнозируют в ближайшее время увеличение количества ипотечных кредитов в иностранной валюте. И советуют: если есть возможность рискнуть, чтобы минимизировать риски, берите кредит на короткий срок. Если ипотека берется на срок более 5 лет, то выбирайте наиболее стабильный вариант — рубли. Вероятность подорожания валюты в течение 10-20 лет очень высока.

Не следует думать о получении ипотеки в иностранной валюте до тех пор, пока государство не введет ряд финансовых механизмов, которые будут регулировать отношения между банками и заемщиками в иностранной валюте, разорившимися из-за резких колебаний обменных курсов. Уже было много предложений, например, о государственной поддержке семей с маленькими детьми или о введении 7% скидки по ипотеке в иностранной валюте.

Но ни один из них еще не принят. Отчасти в такой плачевной ситуации может сэкономить принятый в 2015 году закон о банкротстве. Благодаря ему заемщик может быть освобожден от уплаты процентов по кредиту на 3 года при условии, что его долг превысил 300 тысяч рублей, но уровень дохода позволяет погасить кредитору, а остаток достаточен на обязательные расходы (зарплата).

На данный момент существует программа помощи ипотечным заемщикам, которая позволит ипотеке в иностранной валюте немного улучшить их положение.

Ипотека в иностранной валюте: плюсы и минусы

Прежде чем оформлять ипотеку в иностранной валюте, когда появится возможность, подумайте о плюсах и минусах такого решения.

Профессионалы:

• привлекательные процентные ставки (на доллар 10% вместо 13% в рублях с начала 2014 года);
• сумма переплаты меньше при условии, что обменный курс останется на прежнем уровне в течение срока кредита (25-37% от суммы кредита на начало 2014 года, данные на сегодняшний день отсутствуют);
• вы можете получить максимальную выгоду, если зарплата выплачивается в той же валюте, в которой оформлялась ипотека (доллар или евро).

Недостатки:

• ненужные заботы при ежедневном мониторинге обменного курса, отслеживании глобальных событий, которые могут серьезно повлиять на стоимость валюты;
• лишние заботы: постоянный обмен валюты, если доход выплачивается в рублях;
• риск попасть в долговую ловушку, потерять дом при значительном повышении курса валюты (уровень дохода тоже вырастет, но с опозданием по времени, и разницу вряд ли покроет надбавка к заработной плате);
• с долгосрочным кредитом риски растут в геометрической прогрессии;
• краткосрочный — размер ежемесячного платежа растет, поэтому ипотека становится доступной ограниченному кругу граждан;
• нет возможности повлиять на колебания обменного курса и найти выход из сложной ситуации, которая называется «долговая яма».

Порядок регистрации и требования к заемщикам не отличаются от рублевой ипотеки.

Прежде чем подавать заявку на получение ипотечной ссуды в иностранной валюте, стоит рассмотреть возможные пути выхода из «долговой ямы» при самом негативном сценарии развития событий. Что делать, если вы оформили ипотеку в иностранной валюте, а обменный курс значительно вырос до окончания срока кредита?

1. Банк может вам помочь. Крупные кредиторы страны заинтересованы в «смягчении» условий, если заемщик представит доказательства ухудшения своего положения — банк может продлить срок, предоставить отсрочку платежа или принять заявку на реструктуризацию долга (снижение финансовой нагрузки на семью бюджет).
2. Если не удалось договориться с банком, можно обратиться в суд. В отношении многочисленных заемщиков-банкротов, которые брали ипотечные кредиты в иностранной валюте до событий 2014-2015 годов, было много судебных разбирательств. И как показала судебная практика, существенные колебания курсов валют не связаны с форс-мажорными обстоятельствами, заемщик обязан учитывать этот риск. Но вы можете попытаться доказать, что не могли рассчитывать на трехкратное увеличение ежемесячного платежа (дорогостоящая сделка), и получить встречу с банком.
3. Вы можете рефинансировать ссуду в другом банке, если в это время банки берут ссуду в иностранной валюте для рефинансирования (таких предложений нет).
4. Вы также можете найти способ получить государственную поддержку или легально погасить часть долга (например, начать процедуру банкротства).

Ипотека в рублях: плюсы и минусы

Отойдем от реалий сегодняшнего дня и представим, что ипотека в рублях — не единственное предложение на рынке. Почему все же стоит остановиться на рублевом варианте?

Профессионалы:

• выплатить долг удобно, необязательно следить за курсом (если получаем доход в рублях);
• отсутствие рисков, связанных с колебаниями обменного курса иностранной валюты;
• возможна долгосрочная ипотека (5-30 лет).

Недостатки:

• переплата (58% от суммы кредита по ставке 10% годовых).

В последнее время наблюдается укрепление рубля, и, по мнению финансовых экспертов, эту валюту нельзя девальвировать. Это означает, что в ближайшие несколько лет вы не получите выгоды от рублевой ипотеки, но и риску банкротства тоже не столкнетесь.

Производство

Три года назад имело смысл взять ипотеку в иностранной валюте. Но тем, кто его взял, пришлось искать способы спастись из «долговой ямы», частью выхода стало Постановление Правительства РФ о реструктуризации валютных кредитов. Но выгоды заемщики не ощутили — однако долг пришлось выплатить полностью. Многие были спасены от огромных долгов благодаря закону о банкротстве. Можно ли будет оформить ипотеку в иностранной валюте после всех этих событий, приведших к банкротству граждан, а кредитные организации — к значительным финансовым потерям?

Да, правительство страны постоянно заявляет о стабилизации экономической ситуации в стране. Да, банковские эксперты говорят, что вскоре банки начнут предлагать ипотечные кредиты в иностранной валюте. Но .. натянутые отношения с США, Европой, холодной войной: нет никаких оснований полагать, что кредит в иностранной валюте сейчас является разумным решением. Ипотека в рублях — сегодня это не только выгодное, но и единственное предложение на рынке банковских услуг.

Вам также будет интересно прочитать пост «Валютная ипотека: последние новости дня“.