Все подводные камни ипотеки и как их обойти в 2021 году

Перед оформлением ипотечного кредита, в связи с наличием повышенных рисков и длительным периодом сотрудничества с кредитором, каждый заемщик должен максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и просчитать. Сегодня мы более подробно разберем существующие подводные камни ипотеки и как в них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

На разных этапах заключения ипотечной сделки есть свои подводные камни. Кроме того, есть нюансы в законодательстве, в выбранном продукте того или иного банка, а также личные опасения и ограничения заемщика.

Давайте подробнее рассмотрим подводные камни, существующие в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Основным нормативным актом, регулирующим отношения между сторонами ипотечного кредитования, является Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке». Этот закон гласит, что купленное жилье после завершения сделки будет передано в залог кредитору и станет гарантией полученной ссуды.

Проще говоря, это означает, что до истечения срока кредитного договора имущество фактически принадлежит банку, и заемщик имеет право распоряжаться им только с его разрешения. То есть любая сделка по продаже, обмену, дарению, перепланировке или другим улучшениям / изменениям заложенного имущества должна быть согласована с кредитором.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ: Покупателю запрещается предпринимать какие-либо действия с квартирой, которые могут снизить ее рыночную стоимость.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения долга и снятия обременения в Росреестре.

Как обойти эти ипотечные подводные камни, вы узнаете из статей: «Можно ли продать квартиру в ипотеку», «Можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку», «Перепланировка в квартиру под ипотеку», «Есть ли Можно подарить квартиру или завещать в ипотеку».

Возможность выселения при неуплате

Гражданский кодекс РФ и 102-ФЗ устанавливают обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилище. Причиной может быть невыполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств. То есть, при допущении постоянных просрочек или даже в случае отказа от обслуживания кредита, банк имеет право изъять заложенное имущество.

Как правило, до обращения в суд банк проводит предварительную работу, которая предполагает предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части долга, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Затем дом выставляется на аукцион, и после продажи за счет выручки банк компенсирует его убытки.

Валютные риски

Ипотечные кредиты после кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, сегодня потеряли актуальность. Большинство российских банков по понятным причинам отказались от ипотечных кредитов в иностранной валюте.

Выдавая этот кредит, в случае колебаний обменного курса, клиент принимает на себя риски увеличения суммы ежемесячного платежа и резкого увеличения общей стоимости кредита по отношению к рыночной цене недвижимости.

Хотя существуют варианты получения ипотеки с минимальной процентной ставкой в ​​долларах или евро, вам следует выбрать рублевую ссуду с меньшим риском.

Подводные камни банковских кредитов

Выбранные банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой может быть предоставлен кредит с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссионных, обязательным страхованием, оценкой и ограничениями по гарантиям. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Договор займа может содержать разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, а также уловки и уловки кредитора, цель которых — обеспечить зависимость заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, аренда, перепланировка, обмен залога. То есть любое действие, которое может изменить цену жилья, может быть осуществлено только с официального согласия кредитора.

Уловки банков включают в себя умышленное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке изменять значение процентной ставки (обычно в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНЫЙ! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действующее гражданское законодательство, поэтому их легко оспорить в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ давно отказались от взимания комиссии с клиента при оформлении ипотечного кредита. Особо жадные мелкие кредитные организации продолжают брать деньги у заемщиков для открытия и ведения ссудного счета, для перечисления средств на погашение долга, для рассмотрения заявки, для выдачи ссуды. Ссуды и т.д.

Перед подачей заявки на ипотеку вы должны заранее знать все явные и скрытые сборы и сборы, которые необходимо будет оплатить.

Страховка

В соответствии с законодательством Российской Федерации обязательным является страхование только заложенного имущества. Установленное банками страхование жизни и здоровья заемщика оформляется только на добровольных условиях.

Однако в случае отказа от заключения договора комплексного страхования банки увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 процентный пункт. Такую практику используют многие российские кредиторы.

Вы должны понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к значительному увеличению конечной стоимости кредита.

Оценка

В случае покупки домов по ипотеке с уже зарегистрированным титулом собственности банк требует представления профессиональной оценки собственности. Заказывать могут только оценочные компании, аккредитованные в конкретном банке. Отношения, созданные компанией, не включенной в список таких организаций, не рассматриваются.

Некоторые банки используют практику автономных посещений сайта и последующей оценки сотрудниками службы обеспечения банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк, чтобы мотивировать заемщиков на снижение ставки по кредиту, предлагает своим клиентам оформить ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого вам нужно будет подписать все необходимые документы, оплатить госпошлину и в электронном виде отправить пакет документов в Росреестр.

Услуга платная (от 5550 руб.) И позволяет получить скидку 0,1 п.п от базового процента. Вся процедура проходит при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительного ожидания.

Подводные камни ипотеки в голове

Личные опасения заемщиков, покупающих жилье на заемные средства, имеют множество вариантов и зависят от текущей ситуации. Давайте подробно разберем существующие.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе получения ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Конечно, все преследуют цель погасить долг как можно быстрее и часто берут ссуду на более короткий срок, но с такой суммой платежа, которая сопряжена с серьезным кредитным бременем.

Как правило, в расчетах не учитываются обстоятельства непреодолимой силы в жизни клиента, которые могут повлечь за собой крупные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше брать ссуду на максимально длительный срок, чтобы оплата была доступной.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на год, а в большинстве случаев на десятилетия. С годами жизнь может существенно измениться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, иметь детей, изменить состав семьи и т.д. Все эти явления могут потребовать переезда в другой город или расширения имеющейся жилой площади.

В этой ситуации необходимо будет переоформить имеющуюся ипотеку, рефинансировать ее или заменить предмет залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любой дом, даже недавно построенные квартиры, подвержен постепенному износу и требует периодических вложений. Поэтому у вас должны быть дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на приобретение необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры можно несколько отложить, то ремонт сломанных вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это тоже непростительная ошибка заемщика, вызванная желанием быстрее закрыть кредит. Любой финансово образованный человек пытается создать хотя бы небольшой фонд свободы, размер которого варьируется от 3 до 6 ежемесячных выплат по ипотеке.

То есть при выплате в 20 тысяч рублей нужно иметь на складе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

логичнее и выгоднее использовать предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечного кредита, чем забыть о них. Например, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно использовать для погашения первого взноса или для погашения части долга. Также доказали свою эффективность налоговые отчисления, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и так далее

Использование таких инструментов, безусловно, не будет лишним и снизит кредитную нагрузку.

Подводные камни спецпрограмм в 2021 году

В 2021 году реализуются эффективные программы помощи особым категориям граждан России в оформлении ипотеки:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• материнский капитал;
• молодая семья;
• социальный заем;
• сельская ипотека;
• дальневосточная ипотека;
• лесная ипотека.

У каждого свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Эту ссуду могут получить семьи, в которых родится второй или третий ребенок с начала этого года до конца 2022 года. В течение максимум 8 лет с даты ссуды ставка 6% будет в эффект. По истечении этого срока ставка будет привязана к ставке рефинансирования (ее текущая стоимость + 2 п.п.).

жилье по данной программе можно приобрести только у юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, участвующих в накопительной ипотечной системе более 3 лет, позволит им приобрести комфортное жилье на сумму до 2,33 млн рублей под 9,5% годовых.

С помощью NIS заемщик может сэкономить на первом взносе и погасить задолженность по кредитному договору ежемесячными платежами из бюджета. Вы не можете уйти в отставку в течение срока действия этого соглашения, иначе банк его расторгнет, а военные будут обязаны вернуть полученные средства государству.

Материнский капитал

Средства Matkapital для кредитных целей можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего это право. Сумма 466 617 рублей может быть использована на выплату основного долга и процентов или на выплату первого взноса.

Статью расходов определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, который перечислит деньги в банк в течение одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супруги моложе 35 лет, могут получить льготную ссуду с субсидиями из государственного бюджета. Размер этой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. М в данном муниципалитете.

Для участия в этой программе вам потребуются документальные доказательства необходимости улучшения жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальные кредиты выдаются для утвержденного перечня категорий граждан Российской Федерации: неполные, многодетные, малообеспеченные, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким людям предлагаются бесплатные субсидии или компенсируемая из бюджета процентная ставка.

Регистрация осуществляется в порядке очереди нуждающихся в размещении.

Деревянная ипотека

Под ипотекой древесины понимается получение ссуды на приобретение загородной лесной недвижимости, что стимулирует развитие малоэтажного строительства и освоение удаленных территорий.

Покупка зеленого жилья будет субсидироваться государством за счет снижения процентной ставки до 10%. Тонкость ипотеки в том, что не нужно закладывать купленное жилье. Сумма кредита не может превышать 3,5 миллиона рублей, а первый взнос составит 10%.

Сельская ипотека

Данная программа государственной поддержки распространяется на сельских жителей, которые работают на социально значимых предприятиях или заняты в сельском хозяйстве. Участники программы имеют право на льготную ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых. Подробные условия здесь.

Ипотека для Дальнего Востока

Жители Дальневосточного федерального округа имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, о которых мы рассказали в отдельном посте.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретенного жилья в банк в залог, валютными рисками, значительными рисками выселения с жилплощади за неуплату. Также важно учитывать серьезность кредитного бремени, учесть дополнительные расходы на ремонт и содержание дома и сэкономить деньги в фонд личной свободы. Зная все секреты ипотеки, вы сможете избежать возможных ошибок и получить от такой сделки максимальную выгоду.

Мы разбили все риски ипотеки в отдельной статье, и вы можете узнать больше о том, стоит ли брать ипотеку ниже.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что записаться на бесплатную консультацию к специалисту можно в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Поставь лайк и ответь.