Зачем нужен риелтор при продаже квартиры: плюсы и минусы, как работает риелтор и схемы мошенничества 2021 года

Купля-продажа квартиры — очень важное событие, которое сопровождается множеством вопросов и нюансов. Сегодня большинство людей не представляют себе процедуру продажи недвижимости без посредника. Но действительно ли нужен агент по недвижимости при продаже квартиры?

Зачем вам нужен агент по недвижимости

Агент по недвижимости — это посредник в сделках с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — его основное занятие, поэтому его знания и услуги так высоко ценятся сторонами сделки.

Как работают агенты по недвижимости при продаже недвижимости? Обязанности и ответственность агента по продаже недвижимости включают:

проверить юридическую чистоту помещения;
помогает продавцу собрать необходимые справки, документы о продаже квартиры;
проводит предпродажную оценку и подготовку;
реализовать рекламную кампанию — поиск покупателей и проведение показов;
разрабатывает тексты договоров в интересах клиента;
контролирует регистрацию смены собственника покупателя;
проверьте завершение транзакции.

Все вышеперечисленные функции продавец может выполнить самостоятельно. Однако продажа квартиры через агента по недвижимости сэкономит вам много времени, денег и нервов.

Аргументы в пользу агента по недвижимости при продаже

Каковы преимущества обращения к агенту:

Сэкономьте время и нервы. Практически всю работу по продаже возьмет на себя опытный агент по недвижимости — продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и соблюдать условия сделки.
Снижение юридических рисков. Агент по недвижимости поможет вам определить надежного покупателя и исключить ненадежных людей.
Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с агентом по недвижимости будет намного быстрее, ведь он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на оказание риэлтерских услуг заключается на срок от 3 до 6 месяцев.
Уважение к юридическим нюансам. Обычный человек, не разбирающийся в юридических вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который может быть оспорен в будущем, а транзакция может быть отменена. Агент по недвижимости не допустит такой ситуации.
Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Агент по недвижимости не только ищет (умеет найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, но и вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру и оформит документы в такой способ удовлетворить все интересы своего клиента.

Агент может облегчить любую сделку, независимо от ее сложности, а также может дать совет и посоветовать, как быстро продать квартиру или быстро организовать дом. Однако на практике бывают ситуации, когда помощник не нужен, а недостатки перевешивают достоинства.

Аргументы против

Прежде чем принять решение о заключении агентского договора купли-продажи квартиры, продавец должен внимательно оценить возможные негативные стороны сотрудничества.

Денежные расходы. Услуги агента по недвижимости стоят дорого. Сколько стоит нанять агента по недвижимости: минимальная комиссия составляет в среднем 5% от суммы сделки (или 30 000 рублей, если агентство работает по фиксированному прейскуранту). Максимальная цена не установлена.
Отсутствие стандартов для агентов по недвижимости. Закон не устанавливает особых требований к деятельности агентов по недвижимости — соответствующее положение все еще находится в стадии разработки. Это означает, что иногда довольно сложно проверить качество услуг и взыскать убытки с агента через суд.
Деятельность агентов по недвижимости не лицензируется, что приводит к появлению на рынке непрофессиональных агентов. На первый взгляд отличить хорошего посредника от некомпетентного очень сложно. Поэтому на рынке недвижимости высок риск мошенничества.

Если речь идет о простой сделке — продавец, покупатель, бесплатная квартира, то посредник вовсе не нужен.

Мне нужен агент по недвижимости, когда я продаю квартиру у нотариуса

С чего начать новичкам? Нотариус требуется при продаже квартиры в двух случаях:

если вы продаете долю (доли) квартиры;
если один из собственников квартиры несовершеннолетний.

В других случаях закон не обязывает стороны обращаться в нотариальную контору, но если они сочтут такое посещение необходимым, каждая операция может быть удостоверена.

Нотариус гарантирует законность сделки, в том числе путем выполнения следующих действий:

проверить, не нарушила ли сделка чьи-то права;
разрабатывает текст договора с учетом действующих правил;
проверяет правоспособность продавца и покупателя;
удостоверяет своей подписью факт проведения операции.

Поэтому, если продавец планирует связаться с агентом недвижимости именно для обеспечения законности сделки, участие посредника не требуется, иначе он просто дублирует полномочия нотариуса.

Однако нотариус не может полностью заменить агента по недвижимости: он не будет осматривать квартиру, он не будет продвигать недвижимость на рынке и не будет проверять расчет сделки. За все эти функции по-прежнему отвечает агент.

Важный. Агент по недвижимости не заменяет нотариуса, а нотариус является агентом по недвижимости. Они выполняют различные функции, дублировать которые можно лишь частично.

Поэтому продавец должен решить, по каким вопросам ему нужна помощь, и на основании этого решить, нанимать агента по недвижимости или нет.

Мне нужен агент по недвижимости, когда я продаю квартиру в ипотеку

Банк, выдающий ипотеку покупателю, в некотором смысле является гарантом продавца по условиям сделки. Если банк заслуживает доверия, имеет многолетнюю положительную историю и хорошую репутацию, продавец может не беспокоиться о том, что банк не передаст оплату за квартиру.

Однако в ипотечных сделках есть еще один риск. Если договор после его исполнения расторгается судом, то продавец рискует получить обратно дом, обремененный ипотекой. Судебная практика в этих случаях принимает сторону банков.

чтобы избежать этого риска, требуется помощь с недвижимостью при ипотечных сделках. Только человек, имеющий профильную подготовку или многолетний опыт продаж на рынке недвижимости, может гарантировать юридическую чистоту сделки.

Мошенничество агентов по недвижимости при продаже квартиры

Как именно агенты по недвижимости обманывают, продавая квартиру?

Существуют следующие схемы обмана агентов по недвижимости-мошенников:

Служба поиска клиентов. Ряд мошенников предлагают продавцу свои услуги по поиску покупателя, но просят оплату не за сумму сделки, а за каждого найденного потенциального покупателя. При этом исследовательская работа как таковая не ведется, а «покупателями» выступают родственники и знакомые мошенника.
Продажа по генеральной доверенности. Агент требует, чтобы продавец выдал ему нотариально заверенную доверенность на право совершать все действия, связанные с продажей, в том числе право принимать деньги. С таким документом мошенник может осуществить абсолютно любой план, и привлечь его к ответственности будет очень сложно.
Бизнесы-однодневки работают над заключением нескольких договоров. Обещают много дешевой работы, ссылаясь на неопытность или запас. Такие мошенники всегда работают по предоплате. Получив деньги, они просто исчезают с рынка: юридическое лицо закрывается, офис очищается, а заказчик остается ни с чем.

Перечисленные схемы прямо противоречат принципам деятельности честных специалистов.

Примечание. Если агент настаивает на том, чтобы продавец и покупатель никоим образом не связывались друг с другом, они, вероятно, пытаются дважды оплатить свои услуги в рамках одной транзакции. Такая схема не является прямым мошенничеством, поэтому наказать за нее агента по недвижимости не получится.

Как проверить и выбрать подходящего агента? Защититься от мошенника на 100% невозможно, однако для снижения рисков нужно придерживаться ряда простых правил при выборе агента по недвижимости:

обращаться только к надежным агентам;
никогда не давайте агенту по недвижимости оригиналы документов, особенно паспортов — для работы достаточно копий;
не пренебрегайте общением: сообщите покупателю условия сделки;
проанализируйте, насколько четко он дает ответы на поставленные вопросы.

Если продавца квартиры все равно обманывают, как обманывают агенты по недвижимости, вам следует немедленно подать заявление о мошенничестве в полицию.

Как не платить агенту по недвижимости при продаже квартиры

Прежде чем решить, платить за услуги агента или нет, необходимо проанализировать, как агент по недвижимости продает квартиру. Если агент по недвижимости добросовестно выполнил свои обязательства по сервисному договору, вам придется заплатить, иначе иска не избежать. Если суд установит, что продавец уклоняется от платежа без причины, решение будет в пользу агента.

другое дело, если агент не выполняет свои обязанности, но требует оплаты. В этом случае необходимо прекратить отношения с агентом. Это можно сделать, направив агенту по недвижимости уведомление о расторжении договора по ч. 1 ст. 782 ГК РФ. В этом случае обращение в суд не требуется: уведомление уже имеет достаточную юридическую силу для расторжения договора.

вы можете скачать форму одностороннего расторжения здесь.

После получения уведомления агент не имеет права требовать от продавца оплаты услуг по контракту.

Как продать квартиру через агента по недвижимости: пошаговая инструкция

Продать квартиру через агента по недвижимости довольно просто. Это требует:

Найдите хорошего агента, у которого должен быть большой опыт продаж недвижимости.
Обговаривайте условия с агентом по недвижимости и заключайте договор на реализацию объекта.
После заключения договора агент по недвижимости приступает к работе: готовит документы на продажу, проводит выставки, согласовывает условия договора.
В назначенный день подписывает договор купли-продажи и отправляет документы на регистрацию.
Передайте квартиру передаточным актом и получите полную оплату.
После регистрации вы получаете договор купли-продажи с печатью Росреестра.
Завершите договоренности с агентом.

Пример (образец) формы договора с агентом по недвижимости на продажу квартиры в 2021 году можно скачать здесь.

Основную работу будет выполнять агент, поэтому продавцу остается только следить за ходом оказания риэлторских услуг и внимательно читать документы для подписания.

Заключение

При продаже квартиры вам понадобится агент по недвижимости — каждый продавец решает сам. Если операция не осложняется наличием несовершеннолетних, залогового права или материнского капитала, вы можете самостоятельно продать квартиру без посредника. Но для проведения сложной сделки нужно пригласить агента, так как это поможет снизить многочисленные юридические риски и продать недвижимость по рыночным ценам.

Подробнее о том, как продать квартиру без агента по недвижимости, вы узнаете из нашей следующей статьи.