Заключение договора долевого участия в строительстве в 2021 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации

Покупка квартиры напрямую у застройщика — это большая экономия денег и отсутствие юридических проблем с «уборкой» жилья. Очень часто эти отношения оформляются соглашением о владении акциями. В сегодняшней статье мы рассмотрим особенности ее заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Договор участия в капитале в строительстве гарантирует сотрудничество пайщика (гражданина или компании) с учредителем (строительной организацией), осуществляющим строительство (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок его заключения и в целом отчеты о долевом строительстве регулируются центральным нормативным актом — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ.

В вышеупомянутый законодательный акт часто вносятся поправки. В основном они направлены на защиту прав собственников капитала, поскольку, участвуя в строительстве, гражданин рискует крупной суммой денег.

Примечание! DDU заканчивается на этапе, когда квартира как объект недвижимости еще не существует. Если дом уже сдан в эксплуатацию по документам, купля-продажа заключается с застройщиком.

Риски, преимущества и недостатки

У любого инструмента для покупки дома есть свои плюсы и минусы. Главный риск покупателя — не получить квартиру и потерять свои средства. Рассмотрим подробнее, насколько безопасен DDU с этой точки зрения.

Подписывая договор о долевом участии, строительная организация соблюдает очень строгие условия нормативного законодательства. Эти требования являются гарантией безопасности здания для граждан.

Эти гарантии включают, в частности:

• за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан применяются денежные штрафы, которые по сути работают;
• интересы акционеров, подписавших DDU в октябре 2017 года и впоследствии защищенных специальным компенсационным фондом, в который учредитель выделяет 1,2% от суммы каждого контракта;
• в регионах действуют «реестры обманутых пайщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации;
• обеспечивается ответственность производителя перед гражданами;
• в последнее время ужесточены требования к строителям в части получения разрешений, организация «финансовой подушки» на строительном банковском счете в размере не менее 10% от общей суммы проекта, мониторинг финансовых операций банковского сектора;
• в строительной отрасли к предприятиям, выполняющим работы, предъявлены высокие требования — получить лицензию на этот бизнес достаточно сложно, а значит, качество жилья будет соответствовать всем нормам ГОСТ;
• соглашение о долевом участии должно быть зарегистрировано в USRN, что придает ему особый формальный статус.

Эти гарантии выгодно отличают дошкольные образовательные учреждения от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК — это добровольное объединение граждан. Стоимость доли в таком объединении может быть намного привлекательнее, чем участие в долевом строительстве, но не стоит забывать и о следующих минусах:

• строительство МКД организовано непрофессионалами, что может привести к нарушению строительных норм;
• пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть деньги будет намного сложнее;
• нет средств на охрану членов строительных кооперативов.

Основным недостатком схемы владения акциями является вероятность банкротства учредителя. Этот недостаток можно нивелировать, выбрав надежную строительную компанию, репутация которой сформировалась за многие годы работы на рынке.

Как организовать защиту прав застройщика при банкротстве застройщика — мы рассказали в этой статье.

Заключение акционерного соглашения

Как правило, у каждого девелопера есть своя универсальная форма договора долевого участия, которую акционер предлагает подписать. Следует помнить, что законодатель не установил строгой обязательной формы, поэтому необходимо уделить достаточно времени для ознакомления с текстом.

Образец ДДУ

Соглашение о долевом участии в строительстве — это довольно объемный документ, гораздо более широкий, чем обычная денежно-кредитная политика. Он охватывает как можно больше информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке решения ряда ситуаций.

Вы можете узнать универсального чемпиона DDU по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Перечень обязательных условий договора об участии в строительстве определен в ст. 4 Закона 214. При отсутствии таких пунктов договор считается незаключенным, что означает отсутствие вытекающих из него прав / обязанностей участников.

важно убедиться, что текст содержит:

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и т д.), составленное однозначно, чтобы сторонам было понятно, что это за объект и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с относительным расположением на этаже относительно других квартир;
• основная информация по МКД — строительные материалы, энергоэффективность, сейсмостойкость, класс помещения (жилое / нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полная стоимость договора участия и порядок его передачи;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на выполнение соглашения производителями.

Вся указанная информация должна полностью соответствовать декларации проекта, в противном случае договор может быть расторгнут в судебном порядке как недействительный.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи разработчика:

• построить кондоминиум любыми способами, собственными силами или с привлечением инвесторов;
• по завершении застройки оформить разрешительную документацию и сдать дом в эксплуатацию;
• передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, участвующий в долевом строительстве, обязан:

• заплатить деньги согласованным способом;
• принимаем жилье, если у застройщика есть все необходимые разрешительные документы и дом сдан в эксплуатацию.

Остальные права, требования, требования и обязанности вытекают непосредственно из основных, перечисленных выше.

Примечание! Заполнение документов для подачи 3 НДФЛ и возврата налога на вычет разрешается только после получения жилья с передаточным актом, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, договор должен содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре: на услуги девелопера по договору долевого участия:

• предоставить акционеру возможность ознакомиться с финансовой и строительной документацией;
• обязательство по окончании передать квартиру акционеру — застройщик не может ссылаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
• направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до установленной даты и предложение о приеме жилья;
• обязанность возврата денежных средств в случаях, предусмотренных законом и соглашением;
• допуск к исполнению соглашения правопреемников акционера в случае его смерти;
• обязанность нести риск уничтожения квартиры до момента передачи ее акционеру;
• обязанность заключения дополнительных соглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно стоит остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

• изменение цены договора возможно только в том случае, если это прямо предусмотрено текстом договора — это касается как снижения, так и увеличения цены;
• уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены — этот вопрос полностью регулируется DDU;
• срок передачи квартиры может быть изменен с согласия пайщика и при уведомлении об этом за 2 месяца до даты завершения строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору участия. Помните, что застройщик не имеет права в одностороннем порядке повышать стоимость жилья или переносить сроки строительства.

Мы писали здесь о том, как взыскать с разработчика штраф за нарушение условий.

Регистрация в Росреестре

регистрация договора в ЕГРН обязательна. Только после регистрации в Реестре он становится легальным.

Заказ включает всего 4 простых шага:

1. Собираем все необходимые документы.
2. Оплатить регистрационный взнос 350 руб. (для физических лиц).
3. Подайте документы по списку через «Документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
4. Через неделю результат регистрации будет у вас под рукой — выдержка из ЕГРН.

В перечень необходимых документов входят:

• три оригинала DDU;
• заявление на регистрацию — заполняется сотрудником МФЦ на ресепшене, заранее заполнять не нужно;
• удостоверение личности (если приехал представитель — доверенность, заверенная акционером);
• нотариальное согласие супруга на окончание дошкольного образования;
• сопроводительная документация, если квартира приобретается в кредит;
• техническая документация на жилье, согласованная с застройщиком;
• госпошлина.

Результатом регистрации будет выписка из ЕГРН, которую необходимо хранить на весь период строительства вместе с оригинальной копией DDU.

Передача прав через DDU

В некоторых случаях акционер может потерять интерес к покупке квартиры, например, в случае незапланированного переезда в другой регион. В таких случаях оформляется уступка — уступка по договору участия в капитале в строительстве.

Характеристики передачи прав по соглашению о владении акциями следующие:

• посредством соглашения DDU, по-видимому, существенно меняет акционера — новое лицо имеет все права и обязанности стороны соглашения;
• по уступке передается не готовая квартира, а права на нее;
• новый акционер заявляет о качестве жилья только от учредителя, а не от предыдущего акционера;
• для уступки необходимо получить письменное согласие застройщика, в противном случае оно будет недействительным;
• переуступка также требует регистрации в ЕГРН.

Пример договора переуступки можно скачать здесь.

Особое значение имеет вопрос оценки прав требования в контексте соглашения о владении акциями. В конечном итоге цену продажи определяют сами стороны. Покупателю важно убедиться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого вам необходимо получить от застройщика полный платежный сертификат. Если строительство не оплачено полностью, оставшаяся часть оплачивается новым акционером в соответствии с условиями DDU.

о выполненной уступке необходимо сообщить клиенту, предоставив ему копию договора уступки с отметкой о регистрации.

Подводные камни и способы обойти закон

Подводные камни договора долевого участия в недвижимости в основном связаны с уловками застройщика, которые позволяют ему обойти некоторые из жестких требований. При изучении договора нужно обращать внимание на следующие моменты:

• Цена договора вводится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие предоплаты перед подачей договора владения Росреестром недействительно. Если регистрацией занимается сам разработчик, этот момент стоит проверять с особым вниманием.
• Земля под МКД может быть на правах собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить состояние земли, лучше не заключать сделку. Это касается и любой строительной документации.
• Заключить договор с застройщиком может только директор (генеральный директор). Если подписывает менеджер, обязательно попросите у менеджера соответствующую доверенность, иначе договор не подписывайте.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумные сроки» не отвечает интересам партнера, так как позволяет постоянно сдвигать сроки завершения строительства.

Ключевым моментом является то, что подписываемое соглашение должно называться «Соглашение о долевом участии в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другой документ, например предварительный договор купли-продажи или переводной вексель, оформляя его как DDU, договор не может быть заключен вообще. Как упоминалось выше, только DDU гарантирует акционерам широкий спектр гарантий. Иные документы не защитят участников в случае длительного банкротства или строительства.

Новости акционерных соглашений в 2021 году

Договор долевого участия в строительстве играет важную роль: он привлекает граждан к финансированию строительства многоквартирного дома. Поскольку граждане являются наиболее беззащитной частью этого вложения, законодатель постоянно вносит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход с действующей платежной системы на эскроу-счета. Акционеры будут вносить деньги для оплаты DDU на специальный банковский счет. Денежные средства на счете будут храниться до завершения строительства. Вознаграждение застройщик получит только после передачи жилья собственникам.

Это нововведение является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Обратите внимание, что этот инструмент полностью иссякнет к 2021-2022 гг.

Договор долевого строительства — это рабочая схема приобретения нового жилья от застройщика. При подписании контракта следует обратить внимание на ряд существенных моментов, а также на репутацию разработчика и конструкторскую документацию. Если девелоперская компания будет надежной, строительство МКД пройдет гладко. В случае затруднений закон гарантирует акционерам строгое соблюдение их прав.

Подробнее о долевом строительстве в 2021 году читайте ниже.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.